Почему лизинг жилой недвижимости в Беларуси не заработал

10 Авг 2015 10:36

Автор:

Почти год назад физлица получили возможность приобретать квартиры и дома в лизинг, однако с тех пор оформлена всего одна такая сделка.

С 1 сентября 2014 года заработал Указ Президента Республики Беларусь № 99 «О вопросах регулирования лизинговой деятельности», который разрешил физическим лицам приобретать жилую недвижимость в лизинг. Однако лизинговые организации отказывают тем, кто с их помощью хочет стать владельцем квартир и домов. По словам директора Ассоциации лизингодателей Сергея Шимановича, заключение с физлицом договора лизинга недвижимости – это большой риск для обеих сторон.


Нынешнее законодательство слабо регулирует рынок лизинга

Приобретение жилья в лизинг физлицами регулируется только Указом № 99 и нормами Гражданского кодекса Республики Беларусь. Для сравнения: тонкости аренды жилья раскрываются в указах Президента, жилищном и налоговом кодексах, различных постановлениях, все вопросы прописаны четко: внесение платежей, оплата коммунальных услуг, обязанности собственника, нанимателя и многое другое. О лизинге жилья в этих документах не сказано ни слова, потому что до 2014 года вообще не стоял вопрос о том, чтобы лизинг в отношении жилых помещений мог распространяться на физлиц.

В настоящее время готовится указ, который решит если не все, то большинство проблем в сфере и наконец запустит рынок лизинга жилой недвижимости. У лизингодателей, готовых заключить с физлицами сделки на приобретение жилья, имеются два выхода: либо уже сегодня заключать 30–50-страничные договоры, где четко прописывать все нюансы, либо ждать выхода указа, подготовленного Нацбанком. Для лизингодателей безопаснее и выгоднее дождаться выхода указа, в противном случае они несут определенные правовые риски, связанные с необходимостью корректировки заключенных до вступления в силу указа договоров. Корреспондент агентства «Минск-Новости» отправилась к разработчикам указа и узнала, какие риски понесут лизингодатели и лизингополучатели, если оформят договор на лизинг жилья сейчас.


Приобретение жилья в лизинг может обернуться его потерей

Согласно действующим правилам лизингополучатель (условно говоря, «покупатель» квартиры) может лишиться жилья, если даже незначительно опоздает с внесением платежа:

В отличие от кредита и рассрочки, лизинг предполагает, что лизингополучатель не станет собственником жилья до тех пор, пока полностью не погасит задолженность. Если физлицо опаздывает с платежом, то по действующим правилам оно обязано вернуть недвижимость собственнику – лизингодателю. Внесенные ранее платежи физлицу не возвращаются, в итоге он остается без квартиры и без денег, — пояснил Александр Дедков, начальник регулирования лизинговой деятельности Управления регулирования небанковских операций Нацбанка.

Вполне возможна ситуация, что человек, десять лет исправно вносивший платежи, потеряет работу или заболеет, из-за чего не сможет заплатить вовремя. По действующему законодательству в этом случае возможно расторжение договора и изъятие жилья. Новый документ эту норму изменит:

– В указе мы прописываем, что двукратное нарушение срока платежа не является основанием для расторжения договора. Если просрочка бо́льшая и при этом физлицо уплатило свыше 50 % стоимости жилого помещения, то ему должны вернуть часть денег,- добавил А. Дедков.

Создатели указа учтут интересы лизингодателей: деньги, которые организация потратила на текущие расходы по квартире – страхование, ремонт и другое, – а также вознаграждение останутся у нее.

– Также нам важно, чтобы организация-лизингодатель существовала долго и была платежеспособной. Поэтому указом мы предъявим дополнительные требования к уставному фонду организации и ее руководителям, которые захотят заниматься лизингом жилой недвижимости, чтобы обеспечить стабильность деятельности этого юрлица и гарантированно защитить интересы лизингополучателя. Сейчас стать лизинговой организацией может любое юридическое лицо, единственное требование к организации – уставной фонд размером не менее 50 тыс. евро в эквиваленте, -подчеркнул А. Дедков.

Сами лизингодатели не заключают договора недвижимости с физлицами не из-за излишней заботы – лизингодатель и сам может пострадать, если оформит сделку. Основная опасность для лизингодателя – отсутствие выплат и ненадлежащее пользование жильем лизингополучателем. Например, человек оформляет дом в лизинг, а потом устраивает в нем пожар. Жить здесь больше нельзя – он прекращает выплаты по договору и настаивает на разрыве сделки:

Указ даст лизингодателям возможность контроля над тем, как физлицо пользуется жильем. Например, можно прописать в договоре свое право систематически осматривать жилье для контроля его сохранности. Можно прописать некоторые ограничения в пользовании, даже запретить содержание в квартире домашних животных.

Учитывая сложности, как получилось, что одна квартира в Беларуси все-таки была оформлена в лизинг?


Почему одну квартиру в лизинг все-таки оформили?

В марте СМИ публиковали новость о том, что в Беларуси случился прецедент – физлицо оформило квартиру в лизинг. Оказывается, в том случае человек не приобретал новое жилье – он оформил возвратный лизинг на квартиру, которая находилась в его собственности.

– Есть две классические схемы лизинга жилых помещений. Первая – финансовый лизинг: вы приходите к лизингодателю и просите у него купить для вас жилье, за которое после будете расплачиваться, то есть жилье приобретается у третьей стороны. Вторая – возвратный лизинг: вы просите у лизингодателя, чтобы он купил у вас квартиру и отдал ее вам в лизинг.

Возвратный лизинг можно сравнить с быстрым кредитом: если вам срочно нужна крупная сумма денег, вы ее получаете, отдавая взамен свою недвижимость. При этом продолжаете проживать в квартире или доме. Именно такая сделка и была совершена в Беларуси с физлицом. Возвратным лизингом активно пользуются юридические лица, например, когда компания нуждается в пополнении оборотных средств.


Когда ждать указа?

Вероятнее всего, указ появится уже в конце этого года. Почему так долго? А. Дедков объяснил:

– Слишком много проблем, которые необходимо урегулировать. Много времени уходит на поиск компромиссов между интересами лизингодателей и лизингополучателей, а также на согласование со всеми заинтересованными сторонами.

Заработает ли после этого лизинг недвижимости среди физлиц? Риелторские агентства уже давно говорят о высоком интересе их клиентов к приобретению жилья в лизинг, в Ассоциации лизингодателей отмечают, что организации готовы и хотят работать с физлицами, когда получат защиту от потерь. Есть все основания предполагать, что как только указ начнет действовать, количество покупок увеличится – те, кто не смог получить кредит в банке, отправятся в лизинговые организации, которые предъявляют к клиентам не столь высокие требования. Конечно, увеличенный спрос на жилье может повлиять на цены, но уже совсем другой вопрос.

 Фото: ria.ru

Комментарии к статье
Добавить комментарий