Как государство защищает дольщиков от долгостроев

12 Ноя 2015 09:38

Автор:

 В конце сентября 2015 года в Минске насчитывалось 8 домов со сверхнормативными сроками строительства. Двумя годами раньше их было свыше 60.

Факты говорят, что риски при вступлении в долевое строительство за последние годы значительно сократились. И пусть никто не гарантирует, что дом не превратится в долгострой, а дольщику не придется доплачивать, покупка стоящейся квартиры стала более безопасной.

Как именно законодательство защищает дольщиков? Об этом корреспонденту агентства «Минск-Новости» рассказала Татьяна Затуренская, начальник отдела регулирования жилищной политики управления жилищной политики Министерства строительства и архитектуры.


– Татьяна Васильевна, какой закон защищает интересы дольщиков?

– Вопросы долевого строительства регулируются нормами Указа Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 г. № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь». По сравнению с Указом Главы государства от 15.06.2006 г. № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов», который действовал ранее, Указ № 263 ужесточил требования к застройщикам.

В п. 13 Положения о долевом строительстве определены дополнительные меры взыскания, которые налагаются на застройщиков, если те не ввели жилой дом в нормативный срок. Если превышение нормативного срока до трех месяцев, застройщик должен выплатить каждому дольщику пеню в размере 0,01 % от суммы внесенных средств за каждый день просрочки.

Если превышение нормативного срока составляет от 3 до 6 месяцев, пеня составит 0,02 %. Если нормативный срок превышен более чем на 6 месяцев, пеня возрастет до 0,03 % за каждый день просрочки. При этом дольщик, который претендует на получение пени, должен своевременно вносить средства на строительство дома.

Пример. Дольщик строит двухкомнатную квартиру, цена договора составляет 1,2 млрд рублей. Дом сдали через 4 месяца после окончания нормативного срока, то есть на 120 дней позже. Дольщику в таком случае положена пеня в размере 28,8 млн рублей.

Сумма по одной квартире для застройщика небольшая. Но если в доме, скажем, 100 квартир, то общие выплаты в среднем составят 2,88 млрд рублей. Такая выплата может разорить застройщиков, у которых не хватает оборотных средств и средств на расчетном счете. Это хорошая профилактическая мера.


– Из-за чего запретили продажи дома в стадии котлована?

– Эта норма исключает из числа застройщиков тех, у кого нет собственных средств и кто не в состоянии вести строительство, если дольщики не смогут платить вовремя. С началом действия нового Указа застройщик может опубликовать проектную декларацию, то есть начать продажи, лишь после того, как построит за собственные средства часть объекта, затратив на это не менее 15 % от стоимости строительства.

Дополнительная защита прав дольщиков заключается в том, что застройщик открывает специальный счет не на комплекс объектов строительства, а на каждый такой объект отдельно. Это помогает точнее контролировать расходование средств, которые дольщики направили на строительство своего дома.

Когда дом ввели в эксплуатацию, его передают дольщикам в течение месяца при условии полной выплаты цены договора. Раньше этот срок составлял 2 месяца. Указом № 263 максимально сократили срок всех операций застройщика после ввода объекта в эксплуатацию.


– Насколько ужесточились требования к застройщикам за последние годы?

– В пункте 3 Правил, утвержденных Указом № 263, установлен перечень документов, которые должен иметь застройщик до начала приема денежных средств от дольщиков. Благодаря этому исключаются двойные продажи – одну квартиру не могут продать нескольким покупателям.

У застройщика не должно быть задолженности по налогам, сборам и другим обязательным платежам в республиканский и местный бюджеты, внебюджетные фонды. Также застройщик обязан за свой счет проводить аудит целевого использования привлекаемых на строительство средств. Эти требования достаточно конкретные и жесткие, не каждый застройщик в силах их выполнить.

Если говорить об ужесточении требований к застройщикам, следует помнить, что дольщикам предоставили очень широкие права. Дольщик вправе в любое время без объяснения причин прекратить строительство и потребовать возврата денег с индексацией. Эта процедура болезненна даже для крупного застройщика, поскольку в условиях инфляции, отсутствия доступных кредитов непросто найти нового дольщика. Кроме того, дольщики часто вносят средства не в полном объеме и несвоевременно. Застройщики нередко идут навстречу таким людям, хотя недостаток средств может повлиять на сроки ввода объекта в эксплуатацию.


– Если дольщик по своей инициативе расторгает договор, каким образом он может получить свои деньги?

– Это регулируется нормами постановления Совмина от 08.01.2014 г. № 6 «Об утверждении положения о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу». В соответствии с данным постановлением внесенная сумма индексируется. При возврате средств учитывают ставку рефинансирования Нацбанка, которая действовала в период пользования застройщиком денежными средствами дольщиков.


– Какие санкции применяются в отношении застройщика, если объект его строительства превращается в долгострой?

– Застройщик выплачивает дольщикам пеню, о чем мы говорили ранее. Кроме того, местные исполнительные и распорядительные органы могут принять решение о замене застройщика и передаче долгостроя другому застройщику. Данный вопрос регулируется нормами постановления Совмина от 10.11.2014 г. № 1056 «Об утверждении положения о случаях и порядке замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства». Это постановление применили на практике при достройке в Минске проблемного жилого дома на ул. Притыцкого, 97.


– Как пересматривается сметная стоимость дома, когда его достраивает другой застройщик?

– В случае замены застройщика местные исполнительные и распорядительные органы действуют в строгом соответствии с нормами постановления № 1056. Сначала строительство приостанавливается до дня опубликования проектной декларации новым застройщиком. Создается комиссия, которая в течение 15 календарных дней рассматривает возможность устранения в трехмесячный срок оснований для замены застройщика. В случае отсутствия таких оснований принимается решение о замене.

Далее с дольщиками расторгают договоры, заключенные с прежним застройщиком. Новый застройщик предлагает прежним дольщикам заключение договора создания объекта долевого строительства на те же квартиры.

Прежний застройщик передает новому застройщику незавершенное строительство и все необходимые документы, включая проектно-сметную документацию, которая при необходимости корректируется новым застройщиком. Стоимость корректировки или восстановления документации включается новым застройщиком в стоимость строительства дома. Новый застройщик также определяет сумму средств, необходимую для достройки. Расчет величины платежей дольщика новому застройщику по новому договору осуществляется с учетом доли дольщика в объеме незавершенного строительства.

Таким образом, если для завершения строительства новому застройщику нужно больше денег, чем ранее внес дольщик, то дольщику придется доплатить. Следует понимать, что дольщики, которые соглашаются достроить их квартиры с учетом их удорожания, вправе предъявить к прежнему застройщику исковые требования по неисполнению обязательств, указанных в договорах.


– Почему ни один закон не может гарантировать дольщику, что его дом сдадут вовремя?

– Строительство – очень сложный многофункциональный процесс, его результат зависит от объективных и субъективных факторов. Многое не зависит от застройщика. Например, несвоевременные и неполные платежи дольщиков. Местные власти могут принять решения, которые приостанавливают строительство. Мешают инфляционные процессы в экономике, недоступные банковские кредиты и многое другое.

Ни один закон или иной нормативный акт не гарантирует безусловного их исполнения, а лишь устанавливает нормы конкретных правоотношений. Например, Налоговый кодекс определяет порядок уплаты налогов, однако это не означает, что абсолютно все налогоплательщики добросовестные. Это не означает, что проблема не регулируется, – имеется ряд актов законодательства по восстановлению нарушенных прав.

Справочно

По данным АН «Твоя столица», в октябре средняя цена жилья класса «эконом» при долевом строительстве составила 1.162 доллара в эквиваленте за 1 кв. м, при покупке готовой квартире в новостройке – 1.195 долларов. То есть разница между долевым и готовым жильем составила около 30 долларов за каждый квадрат.

Комментарии к статье
Добавить комментарий