Какие проблемы возникают в минских товариществах собственников, и как их решают

Кто в доме хозяин и кому в товариществе собственников жить хорошо, выяснила корреспондент агентства «Минск-Новости».

Каменная горкаЗадала эти вопросы нескольким знакомым. Признаться, однозначного ответа не ожидала. Но каждый из моих визави в той или иной форме упомянул о трех китах, которые должны лежать в основе таких сообществ: неравнодушие жителей, толковое руководство и продуманное законодательство. Увы, не всегда эти «киты» встречаются в одном «океане».

Закон Республики Беларусь «О совместном домовладении» принят еще в 1998 году. Но и сейчас не все собственники квартир осознают, что по закону они — совладельцы общего имущества своих многоэтажек. Первые товарищества собственников (ТС) появились в Минске 17 лет назад. Одни хлебнули проблем через край, другие живут вполне благополучно, что в предлагаемых условиях непросто. Тем не менее сейчас практически во всех новостройках формируются ТС или ЖСПК (жилищно-строительные потребительские кооперативы, иначе — организации застройщиков).

Те, кому повезло жить в товариществе, в котором есть грамотный порядочный председатель и слаженная команда, уверены: лучшего способа контролировать расход денег и качество услуг по содержанию дома не существует. Плата за техобслуживание поступает на расчетный счет ТС, и эти средства расходуются на содержание и эксплуатацию конкретного здания (или нескольких).

Умение вести дом

«Серебряные паруса» в Каменной Горке — одно из столичных ТС, которое не только во Фрунзенском районе, но и в городе считают одним из образцовых. Это не значит, что проблемы ему неведомы. Но здесь есть чему поучиться и коллегам, и государственным организациям. Товарищество находится на самообслуживании. Как думаете, легко ли самим обеспечить бесперебойную работу хозяйства, если на балансе пять строений: два 16-этажных дома на улице Казимировской, два 25-этажных и гараж-стоянка на Неманской — всего 41 600 кв. м площади? Это вам не подъезд покрасить или фасады утеплить, а ведь даже в таких случаях жильцы порой не могут прийти к согласию. Здесь же как-то договариваются по разным темам, начиная от совместного благоустройства прилегающих территорий и заканчивая финансовыми вопросами.

Например, несколько лет назад решили озеленить прилегающую территорию. С энтузиазмом участвовали многие – финансами, трудом, транспортом, соседка-дизайнер разработала проект. Получилось красиво. Чтобы труд и вложенные деньги не пропали даром, уже третий год с апреля по октябрь нанимают садовника и не жалеют на это средств…

Зарегистрировали товарищество в конце 2010 года. В 2013-м, когда в хозяйстве начались проблемы, председателем избрали Елену Макарову: к тому времени соседи знали ее не только как активистку, но и как сведущего в разных сферах специалиста. На повторных выборах два года назад за нее проголосовало подавляющее большинство собственников. Доверие к председателю и правлению основано не на пустом месте. Жители видят, что каждый нанятый сотрудник не зря получает зарплату. Вот лишь один пример из многих.

— С принятием Указа № 322 «О предоставлении безналичных жилищных субсидий» функцию начисления коммунальных платежей нам пришлось передать в РСЦ, — вспоминает председатель. — Но по итогам года стало ясно, что товариществу такая ситуация крайне невыгодна. Не раз обращались в разные инстанции, в том числе в администрацию Фрунзенского района, чтобы нас признали лицом, уполномоченным на начисление основных ЖКУ. В итоге такое решение было принято. Правда, вдобавок нам достались ведение административных процедур и начисление жилищных субсидий. Фактически выполняем роль маленького расчетно-справочного центра. Но проценты за посредничество теперь никому не платим, наоборот, поставщики услуг — теплосети, «Водоканал» и другие — перечисляют на наш расчетный счет вознаграждение за начисления по их услугам. Пусть небольшие суммы, но они позволяют понемногу зарабатывать средства для товарищества.

За прошедшие годы приобрели опыт не только в хозяйственных вопросах, но и в решении внутренних конфликтов.

— Споров стараемся избегать. Сотрудники готовы разъяснять членам ТС непонятные моменты, показывать любые документы, — говорит Елена Макарова. — Но если люди сомневаются в законности наших действий и не хотят платить взносы, конфликт решается в суде. Пока ни одного дела нами не проиграно. Каждый раз истцы получали исчерпывающие ответы, а мы — возмещение затрат на юридические услуги.

В штате ТС «Серебряные паруса» — 31 человек. На ставку работают председатель правления, главный инженер, инженер по эксплуатации зданий и сооружений, специалист по начислению коммунальных платежей (в его ведении 670 лицевых счетов жилых помещений, 29 — нежилых, 76 — машино-мест), 16 консьержей, сантехник, электрик, два дворника и две уборщицы. На полставки – паспортист, сантехник и еще две уборщицы. Текучки нет.

— На случай экстренных ситуаций у нас заключены прямые договоры с аварийной службой. Когда нужно, жители звонят сотрудникам ТС, днем и ночью могут обратиться к консьержам. Реагируем и на обращения по нашим домам в службу «115», — уточняет Елена Викторовна.

Ревизионной комиссии в этой организации нет: общим собранием 7 лет назад решили, что эффективнее ежегодно нанимать профессиональных аудиторов, досконально проверяющих документацию.

Свести счет

Основная жировка — как во всех домах. В некоторых товариществах собственников камнем преткновения становятся дополнительные взносы. Здесь их сумма зависит от площади квартиры (соразмерно доле в общем имуществе). Решения о том, на что расходуются средства, принимают общим собранием. Проводится оно методом письменного голосования: собрать 775 собственников в одном помещении нереально. Для опроса к бюллетеням прикрепляют несколько документов — сметы, штатное расписание и другие, чтобы люди понимали, за что или против чего будут голосовать.

В двух так называемых энергоэффективных домах, построенных по экспериментальному проекту, взносы больше — 61 копейка за 1 кв. м, из них 15 копеек идет на оплату затрат по обслуживанию дорогостоящего оборудования (системы рекуперации). В двух других взносы составляют 46 копеек с квадрата. На консьержей уходит 17 копеек за 1 кв. м, остается 29 копеек на содержание и эксплуатацию домов, а также заработную плату остальных сотрудников.

— Иногда сложно объяснить жильцам, что взносы идут в том числе на покрытие заведомых убытков в связи с оплатой коммунальных услуг. Например, электроэнергия на работу лифтов и для освещения вспомогательных помещений учитывается у нас по отдельным счетчикам, но выставить людям суммы исходя из фактического потребления нельзя, а гостарифом, зависящим от количества зарегистрированных жильцов, стоимость реально потребленной электроэнергии не покрывается. Разницу приходится восполнять «Энергосбыту» за счет взносов. Только за прошлый год эта сумма составила более 23 220 рублей. Люди интересуются: «Почему мы доплачиваем за это из своего кармана, ведь жильцы домов, заключившие договоры на техобслуживание с ЖКХ районов, этого не делают?»

Еще один годами не решаемый вопрос. По нормативам в домах выше 12 этажей должны работать системы пожарной сигнализации и противодымной защиты, требующие ежемесячного обслуживания и ежегодных дорогостоящих аэродинамических исследований. Такие затраты тоже приходится покрывать за счет взносов.

И это не единственные проблемы, с которыми сталкиваются ТС и ЖСПК из-за несовершенства нормативной базы.

***

Кадры решают?

«Серебряным парусам» повезло с «капитаном»: Елена Макарова — экономист с высшим образованием, опытом работы в налоговой инспекции и недюжинными организаторскими способностями. Не случайно два года назад она стала председателем ассоциации «Центр жилищного менеджмента», созданной на базе региональных ассоциаций ТС и ЖСПК. Но далеко не всегда на месте управляющих общим имуществом оказываются компетентные и ответственные люди, а иногда они просто не находят общего языка с жильцами.

— Многие кандидаты на такую должность не представляют, насколько это тяжелый труд — эмоционально и психологически, — со знанием дела говорит Елена Викторовна. — Нужно уметь ладить с людьми и быть подкованным в разных сферах. На Западе управляющих в жилищной сфере обучают минимум год, у нас же курсы рассчитаны на 56 часов. Немного, даже если учесть, что у претендента есть высшее или среднее специальное образование.

Кстати, если председатель не справляется с обязанностями или члены ТС не могут выбрать (переизбрать) лидера, исполкомы предлагают свою кандидатуру или назначают уполномоченное лицо. В его роли выступает госзаказчик — КУП «ЖКХ», управляющее совместным имуществом до тех пор, пока общее собрание не изберет нового руководителя.

В Минске уполномоченные лица назначены администрациями районов в 816 ТС и ЖСПК (больше 41 % от общего количества), в том числе в 2019 году – в 104. Это очень много.

Тема совместных домовладений пока для многих остается terra incognita: даже у членов товариществ собственников и организаций-застройщиков зачастую вопросов больше, чем ответов.

Фото Ирины Малиновской

Читайте нас в Google News

ТОП-3 О МИНСКЕ