Минимум 30% будущей стоимости жилья за 5-7 лет: какой может быть новая система жилищно-строительных сбережений

Вторую жизнь решили вдохнуть в систему жилищно-строительных сбережений.

Она будет принципиально отличаться от той, что больше десяти лет действует в Беларусбанке. Новые подходы легли в проект указа, который сейчас бурно обсуждается. Небезосновательно: чтобы один из самых здоровых в мировой практике механизмов финансирования жилищного строительства заработал в полную силу, надо решить ряд непростых моментов. О чем идет речь, узнавала корреспондент «Рэспублікі».

ФОТО АННЫ ВЯЖЕВИЧ

Четверть дотянула до кредита

Очевидно: действующая система, по сути, продукт отдельного банка. Причем не самый эффективный. В том числе и для граждан. Хотя условия для участников сберегательной регаты, казалось бы, привлекательные. Алгоритм такой: сначала придется исправно откладывать денежки, пока сумма не достигнет 25 процентов от стоимости покупки или строительства жилья. Сверху «накапают» проценты в размере ставки рефинансирования или средневзвешенной ставки «реф». В обоих случаях они будут увеличены на один процентный пункт. Затем банк выдаст кредит в тройном размере накопленной суммы под процент ниже рыночного. На 20 лет. Но за весь период действия программы, с июля 2006-го по начало этого года, заключено всего 16 тысяч накопительных договоров. И только около 4 тысяч впоследствии стали кредитными. Глядя на скачущий курс и то взмывающие, то падающие цены на жилье, граждане забирали свои сбережения. И действовали уже исходя из оперативной конъюнктуры рынка. Средства для выдачи кредитов банк привлекает на межбанковском и депозитном рынках. Там деньги достаточно дорогие. Поэтому продукт для финансистов получился скорее социальный, чем коммерческий. Таковы издержки так называемой открытой системы жилищно-строительных сбережений, заметил заместитель директора Департамента розничного бизнеса Беларусбанка Игорь Рудый во время расширенного заседания Постоянной комиссии Палаты представителей Национального собрания по жилищной политике и строительству:

— Нет ни одного положительного примера работы открытой системы. И есть много положительных примеров закрытой системы. В ней источником кредитования выступают накопления всех участников системы. Этакая аналогия — касса взаимопомощи. Причем формировать ее может любой желающий банк.

 

Минус на плюс

Схема предлагается следующая. За 5—7 лет любому желающему надо накопить минимум 30 процентов будущей стоимости жилья. Действовать предстоит по графику и лучше его придерживаться, а при возможности перевыполнять: тогда клиенту присваивается более высокий рейтинг. Все это время на вклад будут начисляться проценты — пока речь идет о 6 процентах годовых. Ставка коррелируется с прогнозируемым уровнем инфляции. Предполагается и премия от государства. Фактически она защищает от рисков, связанных с резкими колебаниями макроэкономики и возможными в связи с этим потерями вкладчиков. Размер премии пока — 20 процентов ставки рефинансирования — не облагается налогом. Если гражданин захочет закрыть депозит раньше чем через пять лет, госдотации не предоставляются.

— С большим успехом я могу положить деньги на отзывный депозит и заработаю больше. В чем суть? — задался вопросом председатель Постоянной комиссии Палаты представителей Национального собрания по экономической политике Владислав Щепов.

— Да, обычный депозит выгоднее. Но вам придется долго копить на жилье. А здесь на оставшиеся 70 процентов суммы получите кредит по ставке ниже рыночной, — парировал начальник управления жилищной политики Минстройархитектуры Александр Горваль.

Эта ставка не может превышать ставку по вкладу больше чем на 3 процентных пункта. То есть заем теоретически дадут максимум под 9 процентов годовых на десять лет. Для сравнения: сегодня ставки по самым доступным кредитам на недвижимость на общих основаниях стартуют с 13,5 процента годовых. Правда, банкам на принятие решения о выдаче кредита отводится максимум полгода. Мало ли, вдруг одномоментно накопительный период завершится у нескольких тысяч человек. Дело каждого надо рассмотреть и в порядке очередности открытия депозитов пригласить в офис. Как быть с «горящим» вариантом жилья, вопрос открытый.

Граждан хотят приучить копить на жилье по новой системе
ФОТО БЕЛТА

По порядку рассчитайся

К слову, всего, как ожидается, будет три разновидности кредитов. Первый, описанный выше, — жилищный. Тут все понятно. Второй — промежуточный. Выдается участнику системы стройсбережений, который уже имеет вклад, но накопил не 30 процентов, а меньше. Конкретные условия определит каждый банк самостоятельно. Но ставка однозначно будет выше, чем по жилищному займу. При этом клиент оплачивает только проценты за его пользование. И продолжает накапливать средства в системе. Как только они достигнут 30 процентов, он получает право на более привлекательный жилищный кредит и погашает его уже по общей схеме.

Еще одна разновидность кредита — предварительный. Выдается, грубо говоря, человеку «с улицы» на коммерческих условиях, ведь деньги банк берет из своих ресурсов. Но человек становится участником накопительной системы. Далее действует схема промежуточного кредитования.

— Таким образом, наличие закрытой системы позволяет полностью обеспечить ликвидность обязательств банка по предоставлению кредита. Банк не будет искать деньги вне системы, а это гарантирует первоначальные условия. Система позволит, постоянно накапливая деньги, использовать их только на кредитование физлиц, — расставляет акценты Игорь Рудый.

Зампредседателя правления Беларусбанка Светлана Кожекина поддерживает: «Это выгодно и для банков, и для людей. Предполагается значительное привлечение денег физлиц».

Впрочем, на начальном этапе речь идет всего о нескольких десятках тысяч. Но здесь-то и начинается самое интересное. Во-первых, противится Минфин. Мол, с первого года хранения средств придется начислять госпремию, пусть и небольшую. Но в казне нет лишних денег. Присутствовавшие банкиры попытались возразить: из расчета и опыта других стран, работающих по этой системе, каждый рубль премии со стороны государства втрое увеличивает налоговый эффект. Ведь вместе со строительством «разгоняются» и смежные отрасли.

Еще один спорный момент: что банки могут делать с деньгами вкладчиков в первые годы, когда у людей будет накопительный период и на кредит никто еще не сможет претендовать? Предлагается средства вкладывать в ликвидные и надежные ценные бумаги. Разные инструменты, подверженные риску, исключаются. Мировая практика. Только фондовый рынок у нас вроде бы есть, а вроде бы его и нет. На ликвидные активы тянут лишь государственные ценные бумаги или облигации Банка развития. Но эта идея почему-то не понравилась представителям Министерства финансов и Банка развития. Они считают: комбанки должны распоряжаться этими средствами по своему усмотрению с минимумом ограничений.

Вот и нарисовался тупик. Дебаты вокруг размера премии и ставок бессмысленны, если не будет источника, куда можно вкладывать свободные деньги системы, разводит руками Александр Горваль. Чем раньше удастся прийти к консенсусу и дать старт системе, тем раньше мы увидим результат. А он-то наступит только через семь-десять лет. За это время должен случиться перелом в сознании граждан, их культуре поведения и сбережения. Не подкачать должна и экономика. Такие системы строятся на взаимном доверии.

ПОЗИЦИЯ

Александр ГОРВАЛЬ, начальник управления жилищной политики Министерства архитектуры и строительства:

— Мы видим, что размеры господдержки в жилищном строительстве в последние годы уменьшаются. Поэтому был предложен Указ № 240 об адресных жилищных субсидиях. Принципиально он мало чем отличается от привычного Указа № 13. Но мы смогли привлечь ресурсы комбанков, заместить прямые вливания бюджета в Беларусбанк и Белагропромбанк. По факту затраты из бюджета идут такие же, как и при работе с Указом № 13, но средств выделяется больше. Почему появляется система жилищных строительных сбережений? Этот инструмент тоже должен заместить прямую господдержку. По нашим расчетам, ее размер примерно в 2,5 раза меньше на одну квартиру, чем в имеющихся схемах. Причем механизм должен быть интересен уже значительному числу граждан. И он ориентирует их на накопления, а не на прямое получение денег при минимальном собственном участии. Роль человека в вопросе улучшения своих жилищных условий должна повышаться. Как можно иметь самую дорогую вещь – жилье – без всяких усилий? Система стройсбережений настроена так, чтобы человек подставил свое плечо в общую систему улучшения жилищных условий страны и только потом сам воспользовался поддержкой и получил кредит. При этом он будет учиться правильно оценивать свои возможности. Например, если хочется жить в трешке, но доход не позволяет, надо начинать с однушки. Это совсем другой психологический подход, отличный от сложившейся системы господдержки, когда сразу дают максимум.

Накопление средств, особенно на первоначальном этапе, создает много положительных аспектов. Ведь деньги вливаются в экономику. Связывает средства, которые сейчас выбрасываются на краткосрочное кредитование для покупки так называемых товаров длительного пользования, которые при нынешнем техническом прогрессе перестали таковыми быть. Уменьшится объем импорта.

Чем раньше примем указ, тем раньше заработает система. В Казахстане она начала по-настоящему жить только через семь лет после принятия документов. Там государство к этому времени построило дома и показало людям, что они получают взамен. И доверие начало расти на глазах, как и число участников. В перспективе что-то похожее могло бы появиться и у нас. И в дальнейшем указ можно развивать. Например, определить строительство жилья по каким-то регулируемым параметрам для участников системы. Она ведь прогнозируемая. Стройотрасль наперед будет видеть, какой объем средств в какие годы может прийти на рынок. К слову, в свое время, в 2001 году, этот указ прорабатывался с так называемой строительной составляющей. Нет площадок? Вопрос решается, например, через города-спутники. Система жилищно-строительных сбережений направлена не только на возведение коробок, но на весь проект, в том числе на инфраструктуру. Сейчас развитие пригородов тормозится из-за нехватки средств на нее.

Самое читаемое