Непростая история минской новостройки, где не сошлись интересы дольщиков и заказчика

Дом готов, но часть дольщиков не хочет подписывать дополнительное соглашение с УКС. Почему? Корреспондент агентства «Минск-Новости» попыталась выяснить причины.

Недавно в СМИ появилась информация о недовольных горожанах, строящих квартиры в доме № 117 на улице Восточной. Последовали письма в разные инстанции, были и звонки на прямую телефонную линию в администрацию Советского района, на территории которого находится жилье. В чем же проблема?

Суть вопроса

Управление капитального строительства Советского района возводит группу домов в квартале улиц Восточная — Тиражная — Л. Беды — Белинского. К работам над первым для ненуждающихся граждан приступили в феврале 2020-го и планировали сдать его в ноябре того же года. Однако срок ввода был перенесен решением Мингорисполкома на I квартал 2021-го. Причина — неготовность инженерной инфраструктуры, которую прокладывает к застройке другой заказчик — «Минскэнерго». По факту сети электроснабжения, о которых идет речь, были сданы лишь 31 мая. А в июне дольщиков пригласили подписать дополнительное соглашение к договору. Четыре десятка человек из 58 согласились с условиями документа и уже получили ключи. Некоторые сейчас в отпусках и еще не побывали в УКС. Но часть горожан отказалась подписывать соглашение. Почему? Как объясняли звонившие на прямую линию в администрацию района, претензий у них несколько. Первая — дом по проекту должен быть с межкомнатными перегородками, а по факту их не оказалось. Когда при первичной приемке в конце прошлого года это обнаружилось, дольщики стали требовать возвести стены. Вторая претензия — несвоевременная сдача объекта (он введен в эксплуатацию в июне 2021-го, а не в ноябре 2020-го), следовательно, застройщик обязан нести штрафные санкции. Третья — не все согласны с допсоглашением, ведь в нем оговорено, что участники строительства должны отказаться от претензий к застройщику по срокам ввода и принять квартиру с уже возведенными перегородками и электрикой, с просчитанным метражом. Если этот вариант не устраивает, предлагается расчет площади квартиры по договору долевого строительства, а там площадь чуть больше, поскольку межкомнатные стены не учтены.

Так выглядит картина, которую обрисовали дольщики. Мы же решили выслушать вторую сторону — заказчика объекта — УКС Советского района.

Мы ничего не утаивали

— Дома с квартирами свободной планировки мы вводили в эксплуатацию неоднократно, — рассказывает директор управления Валерий Минченков. — Практика показывала: если на этапе строительства разделять пространство на комнаты, многие сразу же сносят внутренние перегородки, обустраивают жилье на свой вкус. Выходит непрактично: лишние материалы, трудозатраты, огромное количество дополнительных отходов. Поэтому и в новом комплексе концептуально мы решили возводить квартиры без внутренних стен, законодательство позволяло это делать. Причем и в проектной декларации, и в приложении к договору долевого строительства четко описаны характеристики жилья: квартиры без отделки, без межкомнатных перегородок (за исключением санузла), без устройства внутриквартирной электроразводки. Это отражено в заявлении, которое подписывали граждане. В этом же документе зафиксировано их письменное согласие на перерасчет площади квартиры по результатам фактических обмеров. Также здесь указано, что предполагаемый ввод в эксплуатацию жилого дома и сетей инженерно-транспортной инфраструктуры — I квартал 2021 года, что будет впоследствии оформлено дополнительным соглашением. То есть мы заранее уведомляли, что сроки сдачи жилья могут сдвинуться, хотя дом будет готов в ноябре. Каждый дольщик при заключении договора расписывался, что он уведомлен об этом нюансе и согласен с ним.

Директор УКС отмечает: именно для нового жилого квартала на улице Восточной «Минскэнерго» прокладывал за счет бюджета новые сети электроснабжения, которые идут от Севастопольского парка. Так вышло, что строительство первого дома было завершено раньше, нежели сети. Но по законодательству сдать новостройку без инженерной инфраструктуры нельзя. Вот и пришлось ждать фактически полгода.

— За 30 лет моей работы в строительстве и 15 лет в службе заказчика это первый случай, когда мы так долго не могли ввести готовое жилье из-за отсутствия сетей, — замечает руководитель.

Есть ли в этой задержке вина УКС (на чем настаивают дольщики, предлагая взыскать пени за просрочку сдачи дома), вопрос спорный. Ведь управление даже не было заказчиком на электросети. В любом случае подобные споры обычно решаются по закону — в претензионном порядке или через суд.

Уперлись в стену

Впрочем, вернемся к другим аспектам истории. Были ли по проекту межкомнатные перегородки и почему теперь их всё же сделали и дом сдается с ними?

— В проекте, который УКС направлял на экспертизу, перегородок не было, они показаны лишь условно, — утверждает Валерий Минченков. — Экспертиза рекомендовала сделать эти конструкции, что записано в замечаниях, а устно нам предложили обсуждать с дольщиками, выполнять эти работы или нет. Мы решили: если вносить изменения в проект, значит, изменятся технико-экономические показатели (площади квартир и дома), следовательно, понадобится вторичная экспертиза. Это дополнительное время. Поэтому не стали менять первоначальный вариант. Однако в феврале, когда фактически были устранены все замечания дольщиков после предварительной приемки квартир, столкнулись с тем, что Госстройнадзор отказал в выдаче заключения о готовности дома, ссылаясь на невыполненное замечание Главгосстройэкспертизы.

— Почему у дольщиков возник вопрос о межкомнатных перегородках, если их не было в проекте?

— Со стороны части дольщиков были претензии: вы должны сделать перегородки, их устройство заложено в стоимость. В себестоимости строительства объекта действительно эта сумма предусмотрена. Но дом на улице Восточной — это коммерческий проект. Цену коммерческого жилья формирует рыночная стоимость недвижимости. Дом ведь не для нуждающихся, не для малообеспеченных граждан, где прибыль застройщика ограничена и нужно четко показать расходную часть проекта. На таком объекте организация имеет право сама определять размер прибыли, поэтому себестоимость строительства здесь не так важна. Нарушений ценообразования в этом случае нет.

Что теперь

Чтобы разрулить ситуацию и ввести жилье в эксплуатацию, в начале этого года состоялись четыре совещания с участием заместителя министра архитектуры и строительства, председателя Госстройнадзора, представителей Госстандарта, Главгосстройэкспертизы. Ведомства разбирались, чем руководствоваться: законодательными актами или кодексом сложившейся практики. Законодательство на тот момент позволяло возводить дома с квартирами свободной планировки. На практике же многие застройщики строили квартиры с перегородками. В итоге УКС решил привести объект в соответствие с требованиями Госстандарта. Были сделали стены из гипсокартона, проложена электрика. Работы завершили в конце мая, как раз к моменту ввода инженерной инфраструктуры.

В июне дом сдан в эксплуатацию. УКС, как было оговорено, подготовил допсоглашения для дольщиков, но некоторые участники строительства категорически не хотят их подписывать.

— Мы готовы разговаривать с каждым лично, чтобы урегулировать отношения и выполнить условия договора, но от нас требуют: заплатите штрафные санкции за несвоевременную сдачу дома, причем начиная с ноября, дайте перегородки, которые не указаны в договоре, и рассчитайте наименьшую стоимость доплат, — комментирует Валерий Минченков. — Но на каком основании всё это? Если по договору, то в нем прописаны другие условия. По допсоглашению? Но вы же не хотите его подписывать. Если не находим взаимопонимания, есть возможность обеим сторонам обратиться в суд. Его решение будет обязательным для исполнения. Но вместо этого ситуация приобретает странный резонанс: привлекаются средства массовой информации, идут письма от группы дольщиков в различные инстанции, в том числе Следственный комитет и прокуратуру. Мы расцениваем это не как попытку людей решить квартирный вопрос, а как желание получить определенные финансовые бонусы, оказывая давление.

Валерий Минченков рассказывает: недавно утверждены новые строительные нормы, теперь без межкомнатных перегородок можно возводить лишь однокомнатные квартиры. Такое решение принято, чтобы минимизировать все черновые «мокрые» работы после сдачи жилья. Но в идеале должна быть даже не такая схема строительства, а гибкая, когда дольщик сам продумывает планировку жилья и возможное расположение стен внутри квартиры. И пока дом возводится, заказчик и проектная организация готовят документы по запросу будущего собственника. Конечно, это хлопотно и потребует дополнительных затрат, но будущее за таким вариантом.

Читайте нас в Google News

ТОП-3 О МИНСКЕ