Прогноз эксперта: в 2017-м цены на вторичном рынке жилья продолжат снижаться, но не более чем на 10 %

О рынке недвижимости, ценах на жилье и факторах, от которых зависит стоимость квадратного метра, корреспондент агентства «Минск-Новости» поговорила с председателем Совета общественного объединения «Белорусская ассоциация «Недвижимость» Николаем Простолуповым.

— Николай Павлович, в последние два года цены на квартиры снижались. Какая ситуация сейчас? Можно ли делать прогнозы на ближайшее будущее?

С конца 2014-го началось падение рынка недвижимости, снижение стоимости жилья на «вторичке» было самым динамичным в 2015-м, цены за тот год уменьшились практически на 25 %. С конца 2016-го до марта 2017-го был период некой стабильности. Видимо, это объяснялось тем, что народ жил ощущением, а вдруг новый год принесет какие-то известия — изменится курс валют или появятся новые решения. Поэтому цены стояли. В марте они опять начали плавно двигаться вниз. Думаю, в нынешнем году продолжится их снижение, но не более чем на 10 %. Сегодня средняя цена квадратного метра на вторичном рынке — 1 130-1 150 долларов. Речь идет о типовом жилье — двухкомнатной квартире средних потребительских качеств в панельном доме не в центре города.

— Кто-то из застройщиков, наоборот, предрекает определенный рост стоимости жилья.

Для этого нет причин. Для роста требуется усиление спроса на недвижимость, увеличение продаж, а это напрямую связано с покупательной способностью населения, на которую влияют два фактора — реальные доходы и доступность кредитных ресурсов. Доходы граждан не повышаются, дешевых кредитов по-прежнему нет, следовательно, платежеспособность не увеличивается. Плюс психологические моменты — неустойчивая ситуация на рынке труда останавливает кого-то от приобретения недвижимости.

Несмотря на ситуацию, застройщики пытаются держать цены, то есть жилье не дешевеет такими темпами, как реально должно снижаться по экономическим законам. Речь идет о столице. В регионах произошли более радикальные изменения в ценообразовании. Это было связано с появлением на рынке достаточно дешевых новых квартир, что повлекло за собой снижение цен и на вторичке.

— А какие, на Ваш взгляд, цены должны быть в Минске?

Учитывая реалии экономики, в среднем 700 долларов за квадрат. Мы говорим о типовом жилье — 2-комнатной квартире в панельном доме не в центре. Каркасные здания по себестоимости практически сопоставимы с панельными, но, с учетом планировки, конструктивных решений, инженерии, каркасники относятся к более высокому классу жилья. И потому продаются дороже. Хотя взять, например, Новую Боровую — несмотря на то что там возводят панельки, цена квадрата несколько выше, чем в каркасном «Грушевском посаде» на пр. Дзержинского. Но это политика одного из застройщиков.

— Есть еще одно мнение — сдерживание темпов строительства жилья в столице со временем приведет к существенному росту цен. Согласны ли Вы с этим?

Такой фактор, конечно, принимается во внимание, но, опять же, резко поднять стоимость жилья могла бы ситуация с увеличением спроса. Однако, чтобы люди покупали квартиры, нужны деньги, а мы с вами уже говорили о доходах населения.

У нас по сделкам купли-продажи рынок недвижимости последние лет 5 находится в равновесном состоянии. В Минске совершается в среднем 1 200 сделок в месяц, не учитывая отдельных периодов снижений или подъемов. (Лет 10 назад цифры были меньше — 900 сделок ежемесячно). Это говорит о следующем: в столице существует устойчивый спрос на жилье, что подтверждается статистикой. Вы знаете, что более 200 тысяч семей состоят на учете нуждающихся по санитарным нормам. А реально тех, кто хотел бы улучшить свои жилищные условия, гораздо больше. Поэтому спрос у нас постоянный, стабильный, он еще долго не будет реализован — 20, а то и 40 лет. Даже если бы в столице ежегодно строили два миллиона квадратных метров жилья, то понадобилось бы как минимум 20 лет, чтобы обеспечить потребности нуждающихся.

— А что с предложением? Как оно меняется в последнее время?

В городе сейчас выставлены на продажу 7 тысяч квартир. Но здесь надо коснуться специфики рынка — у нас мало людей, которые могут накопить хотя бы 50-60 тысяч долларов на однокомнатное жилье. Поэтому примерно 70 % сделок альтернативные, то есть граждане приобретают квартиру взамен той, которую продают. Тут уже не надо иметь всю сумму, достаточно 10-15 тысяч долларов на доплату. Именно этот контингент формирует предложение на вторичке. Если человек по какой-то причине уходит с рынка, то исчезает из перечня и его квартира, но это не значит, что предложений стало меньше. Просто горожанин передумал покупать жилье. Поскольку покупатели не фиксируются статистикой, фиксируются продавцы, то здесь происходит игра цифр. Желающих купить квартиру не стало меньше, а предложений вроде убавилось.

— Меняется ли со временем портрет покупателя?

90 % сделок в столице совершают минчане, 10 % — жители регионов и иностранные граждане. Эти цифры особо не меняются со временем.

— А приоритеты людей при покупке жилья?

И здесь все стабильно. Наибольший спрос на жилье экономкласса, а точнее на 1- и 2-комнатные квартиры. Покупки такой недвижимости составляют 60-70 % сделок на рынке.

— Насколько востребованы загородные коттеджи?

Спрос на них слабый, хотя цены за последние три года существенно снизились и стали вполне разумными. Такое жилье было востребовано в годы экономического подъема. Потом собственникам стало ясно, что за пределами столицы часто не хватает инфраструктуры, обслуживать жилье надо полностью самому. Поэтому предложение в этом сегменте значительно превышает спрос.

— Меняется ли интерес горожан к определенным районам в Минске?

В последнее время растет спрос на жилье в Лошице, поскольку эта часть города стала привлекательнее, там развивается инфраструктура. Заметно желание людей жить на проспекте Дзержинского в районе Грушевки, Алибегова, где новый жилой фонд, другая социальная среда — в основном заселяются молодые семьи. Поэтому рейтинг этих районов растет.

— Если смотреть на арендное жилье, возникает ощущение, что уже нет прежнего дефицита. Таких квартир реально стало больше или это тоже каверзы рынка?

Думаю, просто уменьшилось количество арендаторов. Полагаю, раньше половину тех, кто искал съемное жилье, составляли сами минчане. Если прежде молодая семья могла себе позволить пожить отдельно от родителей, то за последние пару лет многие вернулись под отеческий кров, это позволяет экономить часть доходов на другие нужды, а не отдавать за квартиру. Когда произошел отток таких клиентов, это отразилось на спросе и предложении.

ТОП-3 О МИНСКЕ