«Рост доллара, как правило, ведет к снижению цен»: аналитик – о рынке недвижимости Минска

Чем завершился март для рынка жилья столицы? Вместе с корреспондентом агентства «Минск-Новости» подводит итоги и озвучивает собственный прогноз риелтор компании «Авангард Недвижимость» Александр Лазарев.

Кредиты дешевеют, а доллар растет

Вот две главные темы, которые сейчас обсуждают продавцы и покупатели, а также риелторы. И, конечно же, пытаются предположить, чем вся эта ситуация обернется для рынка недвижимости.

– Если опираться на предыдущие периоды, то рост доллара, как правило, ведет к снижению цен: постепенному и небольшому. И только в том случае, если доллар растет несколько месяцев подряд. С другой стороны, вновь снизилась ставка рефинансирования, что привело к понижению процентных ставок по кредитам. То есть можно говорить, что эти два фактора компенсировали друг друга, – рассуждает А. Лазарев.

Явные сложности наблюдаются в кредитных сделках. Ведь, согласовав займ в белорусских рублях, из-за растущего курса покупателю теперь придется доплатить, а такая возможность есть далеко не у всех.

– Предвижу потенциальные разногласия в действующих сделках. Замирания рынка пока не произошло. Если говорить про покупателей, то их по-прежнему много на вторичном рынке Минска, – продолжает эксперт.

Продавцы в марте и начале апреля также стали чаще выставлять свое жилье на продажу. Самая популярная причина продажи, как правило, улучшение жилищных условий, то есть покупка квартиры большей площади или дома взамен своей.

– Низкий рынок – хорошее время для совершения таких сделок. Необходимость продажи недвижимости для вложения в бизнес или в более доходную недвижимость – также достаточно популярный запрос. В этом случае чаще всего продают инвестиционные квартиры, которые до этого сдавались, но сейчас этим деньгам нашлось более выгодное применение. Также распространенной причиной продажи остается переезд не только за границу, но и в другой город. Чаще всего такие сделки совершаются по доверенности, – отмечает А. Лазарев.

По его словам, рынок коммерческой недвижимости с приходом весны также оживился. Основной спрос притягивает к себе аренда и покупка складских и производственных площадей. Например, недавно выставленная в аренду производственная площадка на 2 тыс. квадратов рядом с центром Минска нашла арендаторов всего за месяц, а собственник выбирал из нескольких предложений. Также стабильный спрос наблюдается на недвижимость торгового назначения. Она интересна и инвесторам. При этом почти обязательное условие – наличие действующего и надежного арендатора.

– А вот с офисами все сложно. По всему городу освободилось огромное количество площадей с качественными ремонтами, и они не востребованы. Сделки купли-продажи чаще всего проходят по маленьким площадям до 100 квадратов, а сделки аренды офисов площадью выше 300 м² заключается очень редко, – констатирует А. Лазарев.

Домик за 37 рублей

– С начала года все чаще слышны вопросы от клиентов и видны статьи на профильных площадках, посвященные реестру бесхозных домов. На мой взгляд, это отличная возможность для людей получить опыт владения собственным домом в деревне, причем за очень приятную стоимость. А для сельсовета – шанс наконец-то разобраться с неопрятными объектами без необходимости спроса, – поясняет эксперт.

С начала года в Беларуси заработал единый реестр пустующих домов. В онлайн-режиме каждый желающий может поискать заброшенное жилье по всей стране, в том числе в интересных местах возле рек и озер. Это дом владельца, которого не получилось найти, и уход за таким жильем не осуществлялся долгие годы. Сегодня в реестре уже более 8 тыс. домов, и он постоянно пополняется.

– Учитывайте, что существуют разные стадии нахождения строений в этом списке. Изначально сельсовет выявляет подобное жилье, далее пытается найти владельцев или их родственников. Публикует информацию в СМИ, далее через суд дом признается пустующим. А вот после этого избу можно купить или через аукцион или без аукциона всего за одну базовую величину (сегодня 37 рублей). В реальности процесс от выявления до покупки может растянуться на долгий период. Но часть домов можно купить уже, и прямо сейчас многие граждане пользуются этой возможностью, – заключает А. Лазарев.

По его словам, это может напрямую повлиять на рынок недорогих дач и деревенских домов, интерес к которым и так был невысок, а теперь им придется конкурировать не только с другими объектами, но и с домами по 37 рублей.

Количество сделок растет

На основании данных кадастрового агентства, в марте в Минске заключены 1 526 сделок купли-продажи жилой недвижимости. Этот показатель растет третий месяц подряд. Если отбросить дубли, доли, комнаты и сомнительные сделки, получается 1 260 договоров. Важно учитывать, что часть сделок, совершенных в марте, еще не прошли регистрацию, поэтому не учтены в статистике.

– По состоянию на 11 апреля на минском рынке прошло уже больше 300 сделок. Поэтому в лучшем случае во второй месяц весны будет повторен показатель марта. Несмотря на сильное колебание числа сделок, средняя стоимость квадратного метра держится в районе 1 320 долларов, – обращает внимание А. Лазарев.

Рекордсмены месяца

Теперь о самых дорогих и дешевых объектах Минска, которые были проданы в марте. Самая дорогая сделка месяца – 250 тыс. долларов за 137 м². Каждый метр в этой квартире без отделки стоил 1 816 долларов. Квартира продавалась в одном из ЖК на ул. Киселева, 17.

Самый дорогой квадратный метр марта находится на пр. Независимости, 23. Покупатели заплатили по 2 700 долларов за каждый из 60 м² (162 тыс. долларов).

Самая дешевая сделка прошла по однокомнатной квартире на Партизанском пр., 74. За 30,6 м² покупатель заплатил 28 тыс. долларов.

Рекордно дешевый квадратный метр в марте находился на ул. Путилова, 3 (военный городок). Трехкомнатную квартиру площадью 62,8 м² купили за 47 тыс. долларов – по 750 долларов за метр.

Стабильность до сезона отпусков

– Вторичный рынок недвижимости Минска по-весеннему стабилен, и, на мой взгляд, будет оставаться таковым как минимум до начала лета и сезона отпусков. Ставки по кредитам, а самые выгодные сейчас – это 15,4 %, уже практически сопоставимы с 2018 г., когда процент был чуть ниже. И, судя по всему, стоит ожидать нового снижения ставки рефинансирования, – предполагает эксперт.

По его словам, ЖК «Минск Мир», который последние несколько лет сильно влиял на цену квадратного метра не только первичного, но и вторичного рынка, находится на высокой стадии готовности. Цены на долевое строительство начинаются от 1 080 евро, а на готовые квартиры – и того дороже. В относительно недорогом ЖК, который находится возле станции метро «Пролетарская», также вариантов мало.

– Про цены по 700–800 евро за квадрат, по которым еще несколько лет назад можно было рассматривать долевое строительство в Минске, пока стоит забыть, – продолжает А. Лазарев. – А это подталкивает многих покупателей рассматривать объекты вторичного рынка. Тем более в новых комплексах сейчас достаточно свежеотремонтированных квартир по цене более выгодной, чем если делать ремонт самостоятельно. Возможно, в ближайшем будущем мы услышим предложения по строительству жилья на хороших условиях в ЖК «Северный берег», который может придать новый импульс инвестициям в новостройки. Однако сроки этого события пока неизвестны.

Есть и другие комплексы, начало продаж которых может серьезно сдвинуть чашу весов на рынке недвижимости Минска. Например, ЖК на 140 тыс. квадратов в микрорайоне Сухарево. Как известно на примере предыдущих комплексов, жилье этого застройщика пользуется спросом.

Ситуацию изменит доллар?

– Как бы банально это ни звучало, но ни резкого снижения цен, ни подъема цены квадратного метра на ликвидные квартиры в ближайшее время я не предвижу, – делает прогноз А. Лазарев. – Ситуацию может изменить преодоление долларом психологической отметки в три рубля. Но, как я и говорил ранее, снижение будет плавным, и только в том случае, если одновременно снизится спрос.