Тот, кто ожидал удешевления квартир, уже опоздал. Риелтор — о рынке недвижимости Минска

Что по итогам лета, каким стал первый месяц осени и что происходит с ценами на рынке недвижимости столицы? Об этом и не только корреспонденту агентства «Минск-Новости» рассказал риелтор одного из столичных агентств недвижимости Александр Лазарев.

Законодательство повлияет на число сделок

— Как правило, осень — активный период на рынке жилой недвижимости Минска, — объясняет А. Лазарев. — Закончился период отпусков. Дети пошли в сады и школы, а взрослые снова начинают решать жилищные вопросы. В этом году сентябрь не стал исключением.

По словам собеседника, первый месяц осени был очень энергичным. Но во время него произошли и другие важные события. Одно из самых важных изменений — корректировка законодательства, которое затронуло продажу жилья по доверенности: 5 сентября вступил в силу Указ Президента № 278, согласно которому, чтобы продать недвижимость в Беларуси по доверенности, нужно, чтобы эта доверенность была оформлена на территории нашей страны. Иначе гражданину придется приезжать самостоятельно. Доверенности, сделанные за пределами Беларуси, в том числе те, которые продолжают действовать по сроку, не подходят для проведения сделок с недвижимостью. Это касается и тех документов, что оформлялись у местных нотариусов в других странах, и доверенностей от консульств либо посольств Беларуси.

— Безусловно, это отразится на количестве покупателей, так как не секрет, что последние несколько лет количество сделок по доверенностям в Беларуси выросло. В некоторых компаниях оно достигает 30 %. Часто это доверенности были не белорусские, а сделанные за пределами страны, — поясняет А. Лазарев.

По его словам, некоторые клиенты агентств недвижимости уже столкнулись с тем, что для продажи квартиры им придется приехать в Беларусь. Отдельные граждане решили приостановить продажу недвижимости, не выставлять объект на продажу, так как у них нет возможности приехать.

— Мы ожидаем определенный отток объектов недвижимости с рынка. Часть их, которые предполагалось продать, просто снимут, а часть, скорее всего, выставят на аренду, — отмечает собеседник. И предупреждает: если в будущем вы планируете продавать свою недвижимость и есть шанс, что уедете с территории Беларуси на отдых, по работе, каким-либо другим причинам, то лучше заранее сделайте доверенность на территории нашей страны, ведь срок ее действия составляет три года. У вас будет возможность распоряжаться имуществом даже удаленно.

Доллар растет — цены падают?

Что еще произошло на рынке недвижимости? Как видим, доллар продолжил свой рост. С начала года «американец» вырос практически на 20 %.

— Что обычно происходит, когда растет доллар? Некоторые верят, что, если доллар растет, цены на недвижимость падают. Но не в этот раз. Мы видим стабильный рост доллара с начала года и при этом отмечаем постепенный рост цен на жилье. Ситуация неординарная, достаточно нестандартная, но таков рынок недвижимости столицы, — констатирует А. Лазарев.

Однако сохраняются доступные кредиты, правда, доступные не по процентной ставке, а скорее по факту своего существования. Если сравнивать мировые ставки по кредитам на недвижимость, конечно, 14,07 — 14,4 %, которые сейчас действуют в Беларуси, не выглядят самыми низкими. Тем не менее, они доступны.

— В последнее время люди чаще стали пользоваться кредитными продуктами. В некоторых компаниях количество кредитных сделок достигает 40 %, и это очень высокий показатель. Если раньше люди брали 5-15 тыс. долларов, которых им не хватало до покупки недвижимости, то сейчас иногда берут по 30-50 тыс., а в некоторых сделках даже до 90 % стоимости квартиры, — комментирует риэлтор. — Другими словами, суммы, которые граждане берут за счет кредита, увеличились.

Еще одна из тенденций рынка — уменьшающееся количество предложений недорогих квартир в новостройках, поскольку ЖК «Минск Мир», который последние несколько лет своими объектами спонсировал рынок недвижимости столицы, практически достроен. Доступных квартир там становится все меньше. Новый ЖК «Северный берег», который анонсировали этим летом и в котором продаются квартиры уже в нескольких домах, по мнению эксперта, не дал большого количества объектов на выбор. — Таким образом, спрос на новостройки, на мой взгляд, превышает предложение. И некоторые люди с рынка новостроек сейчас перешли на рынок вторичного жилья, — утверждает А. Лазарев. — Это тоже объясняет определенное повышение спроса на вторичке.

Ждать ли приостановки кредитования?

Несмотря на то, что большого дополнительного ассортимента «Северный берег» минчанам не предоставил, новый ЖК дал новый доступный вариант кредитования на целых 30 лет. До этого, как правило, максимальные сроки займов ограничивались 20-ю годами.

— Конечно, нужно быть очень уверенным в своих возможностях, чтобы позволить себе ипотеку на такой длинный срок. Ведь ее нужно не только взять, а еще и иметь возможность выплачивать, — предупреждает риэлтор. — Исходя из опыта предыдущих лет, знаю: бывает так, что в конце года кредитование банками может быть приостановлено. Некоторые покупатели интересуются этим вопросом. Считают, что октябрь-ноябрь станет конечным месяцем, когда один из банков приостановит кредитование. Многие пытаются запрыгнуть в последний вагон и взять кредиты.

Произойдет ли приостановка — покажет время, пока такой прогноз, по мнению А. Лазарева, делать рано, но и факторов для подобных действий со стороны банков он не видит.

Апартаменты и премиум-жилье

Еще одна новая тенденция этого сезона — апартаменты. В Минске все большую популярность набирает такой тип недвижимости. Апартаменты — по сути те же квартиры, но в них можно не только проживать, но еще и вести бизнес. В этом году сразу два застройщика анонсировали их продажу.

— Сложно пока давать свой анализ по рынку апартаментов, так как это абсолютно новый тип недвижимости для Минска, и готовых больших комплексов пока что нет. К слову, в апартаментах можно зарегистрироваться, а значит, и коммунальные услуги будут оплачиваться по меньшим тарифам. Кроме того, нормы для жилых помещений на апартаменты не распространяются.

Интересные изменения произошли и в сегменте жилья премиум-класса. На прошлой неделе ЖК, который расположен в самом центре Минска, на пл. Победы, показал свою отремонтированную квартиру в формате шоурума после полного внутреннего ремонта — по цене 7 тыс. долларов за м², при том, что площадь ее достигает почти 90 «квадратов». Это невероятно высокая цена.

Время покупать дачу

С приходом осени наблюдается спад на рынке загородной недвижимости. В частности, в сегменте отремонтированных готовых дач со всеми коммуникациями, которые пригодны для круглогодичного проживания, заметно неплохое снижение цен.

Если летом дачу до 25 км от Минска с ремонтом и коммуникациями можно было купить за 50–60 тыс. долларов, то некоторые собственники понизили цены до 40 тыс.

— Так что осень — хорошее время для того, чтобы приобрести для себя дачу выгодно. Вы можете хорошо поторговаться, а некоторые собственники, которые понимают, что цены скоро опустятся, либо не будет спроса зимой, снижают ценник самостоятельно. Еще один плюс — вы можете посмотреть, насколько хорошо отапливается дом зимой, оценить подъездные пути к деревне либо садовому товариществу.

Количество сделок и рекорды сентября

По данным кадастрового агентства, в сентябре на рынке недвижимости Минска зарегистрировано 1 760 сделок. Если отбросить доли комнаты и различные дубли, то реально получается чуть больше 1 500, что по-прежнему очень много, но чуть меньше, чем в августе. В очередной раз средняя цена квадрата подросла: 1 391 доллар за м². Эта цифра на 6,2 % выше, чем ровно год назад.

Теперь про рекорды месяца. Второй месяц подряд продаются очень дорогие квартиры. И если в сентябре рекордная сделка была зафиксирована на ул. Сторожевской, 6 (дом возле станции метро «Немига»), где квартиру приобрели за 600 тыс. долларов, то в октябре одна из самых дорогих сделок — квартира в 146 м², проданная в ЖК на пр. Победителей, 27. Покупатель заплатил за нее 513 тыс. долларов. Словом, сделки в ценовом сегменте выше полумиллиона долларов снова появились на минском рынке недвижимости. Один из рекордов загородной недвижимости сентября — коттедж в Тарасово почти за 700 тыс. долларов.

Самый доступный квадратный метр сентября находился на ул. Передовой, 5. Там за квартиру площадью чуть больше 20 м² покупатель заплатил 25 тыс. долларов. А самый дорогой квадратный метр месяца был зафиксирован в ЖК на пр. Победителей, 135. За каждый из 66 м квартиры покупатель выложил 3 753 доллара. Квартира была с ремонтом. Как уже говорилось, отсутствие недорогих новостроек повышает интерес покупателей к вторичке и, как итог, выливается в постоянно увеличивающееся количество сделок.

— Считаю, что пока кредитование доступно, спрос будет сохраняться примерно на таком уровне, а цена квадратного метра либо будет стоять на месте, либо незначительно расти, — делает прогноз А. Лазарев. — В целом в течение всего года цена квадратного метра повышается. Тот, кто сидел с деньгами и ожидал, что скоро станет дешевле, уже опоздал.