Забыли про наследников, утаили брак. Рассказываем о хитрых уловках продавцов недвижимости

Многие собственники, которые продают объект самостоятельно, чисты в своих побуждениях и искренне рассказывают покупателям полную историю владения домом или квартирой. Но иногда хозяева недвижимости намеренно утаивают важную юридическую информацию. В нюансах вместе со специалистами компании «Авангард Недвижимость» разбирался корреспондент агентства «Минск-Новости».

— Вероятно, действия продавцов могли быть не квалифицированы как мошенничество, но уж точно являлись умышленным обманом с вероятными тяжелыми последствиями, — замечают риелторы и рассказывают три истории из своей практики.

Забыла про наследника

В компанию обратилась женщина. Она планировала продать квартиру, которую получила в наследство после кончины мужа. Срок на продажу, который установила собственница, был небольшим, поэтому по согласованию с ней было принято решение установить в рекламе невысокую рыночную стоимость.

Покупатели, которые изъявили желание приобрести эту квартиру, заказали у нашей компании юридическую проверку объекта недвижимости. В процессе подготовки документов было установлено, что на долю в наследственной квартире может претендовать ребенок умершего супруга собственницы от предыдущего брака.

Чтобы исключить риски для покупателя, было предложено привлечь потенциального наследника к совершаемой сделке. Собственница от этого отказалась. В результате сделка не состоялась.

Не исключено, что в дальнейшем квартира будет продана собственницей самостоятельно. Если покупатель как следует не проверит чистоту сделки, вероятнее всего, факт существования второго наследника не будет установлен, ведь продавец предпочитает умалчивать это. В таком случае есть риск оспаривания сделки вторым наследником, интересы которого не были учтены.

Утаила брак

Покупатель самостоятельно нашел квартиру и планировал ее приобрести. Продавец — женщина средних лет. Договор купли-продажи заключила примерно 15 лет назад. В данном случае важно уточнить наличие брака у собственницы на момент приобретения, поскольку данное имущество может быть признано совместно нажитым. Риелторам женщина сообщила, что на момент покупки квартиры не состояла в браке. Даже показала паспорт, в котором не было отметок.

Запрос в органы ЗАГС помог установить правду — на момент покупки квартиры муж у продавца все-таки был. Только спустя 4 года после покупки супруги развелись. При замене паспорта данные о браке и его расторжении не были перенесены, поэтому ее паспорт был чист.

Как выяснилось, супруг давно проживает в другой стране. Привлечь его к сделке не представлялось возможным. В итоге продажа не состоялась — покупатель решил не рисковать, и отказался от покупки квартиры. Не исключено, что в дальнейшем недвижимость будет продана тому, кто не посчитает нужным как следует проверить чистоту сделки.

Что спрятано за бутылкой

Мужчина хотел срочно продать свою квартиру. В процессе общения специалист агентства обратил внимание на некоторые факты, которые говорили о том, что продавец злоупотребляет алкогольными напитками.

Чтобы проверить, все ли хорошо у продавца со здоровьем, были сделаны соответствующие запросы в наркологический и психиатрический диспансеры. Как выяснилось, мужчина состоял на учете у нарколога, причем давно.

Факт нахождения человека на учете не обязательно является ограничением для проведения сделки. Однако это всегда серьезное основание для того, чтобы принять дополнительные меры предосторожности и исключить риск для покупателя. В этой ситуации было принято решение предложить продавцу пройти комплексную судебно-психиатрическую экспертизу, чтобы убедиться, что он не только понимает значение своих действий, но и в полной мере руководит ими.

К сожалению, мужчине не удалось успешно пройти экспертизу. Врачебная комиссия установила, что продавец является несделкоспособным. То есть по состоянию своего здоровья в силу длительного употребления алкоголя он мог не осознавать значения своих действий или в полной мере руководить ими, даже будучи трезвым. При этом, кроме некоторых внешних признаков, настороживших риелтора, продавец не проявлял никаких признаков неадекватности. Он объяснял, что срочность вызвана необходимостью погасить ущерб, который он причинил в результате аварии. Также говорил о намерении приобрести более дешевую недвижимость взамен.

Сделку можно было совершить безопасно и в полном соответствии с законодательством. Для этого было можно было бы оформить опекунство над продавцом и получить согласие органов опеки в местной администрации. Такой вариант не устроил продавца, а покупатель не был готов рисковать. Сделка не состоялась.

Если бы мужчина самостоятельно продавал квартиру, а покупатель не проверил чистоту сделки или не запросил медицинские документы, то в будущем квартира могла бы стать предметом судебных разбирательств.

Как обезопасить себя?

Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке жилья, крайне важно грамотно изучить историю объекта и оценить все риски. Если квартира получена по наследству, то необходимо выяснить всю информацию о круге наследников. В остальных случаях — получить согласие на продажу от всех, кто может претендовать на долю в продаваемой квартире. И обязательно убедиться в том, что собственник и все, кто дает согласие на продажу, не состоят на любых видах учета.

Конечно, это далеко не полный перечень того, что нужно знать перед покупкой недвижимости. Выполнить проверку самостоятельно, без знаний и опыта, довольно сложно.

Проблемы с комплектностью квартиры

Помимо утаивания юридической информации случается недопонимание между сторонами сделки в части комплектации квартиры. Такая ситуация не является мошеннической схемой, а часто связана с плохим согласованием условий будущей сделки.

На просмотре потенциальный покупатель видит укомплектованную мебелью и техникой квартиру. Он предполагает, что она будет продана ему в таком же состоянии. Иногда продавец устно обещает покупателю оставить мебель и технику. Однако после сделки оказывается, что предыдущие собственники частично или полностью вывезли свое имущество. Продавец забыл сказать об этом на просмотре или умышленно ввел в заблуждение, а договоренности между сторонами не были зафиксированы на бумаге. Такое может произойти, если не были заключены соглашение о намерениях или предварительный договор с описанием комплектности.

Советы риелторов

Лучший вариант — заключить предварительный договор или соглашение о намерениях между сторонами до сделки. В документе четко прописать все условия, в том числе комплектность квартиры.

Но бывают случаи, когда бывшие собственники увозят предметы, которые по условиям предварительного договора должны остаться в квартире. В таком случае еще один способ обезопасить себя — приемка квартиры до сделки. Убедитесь, что вся мебель и техника на месте, и после этого совершайте сделку. Можно также предусмотреть удержание залоговой суммы, которая возвращается продавцу только после передачи недвижимости в согласованной сторонами комплектации.

Читайте нас в Google News

ТОП-3 О МИНСКЕ