Жилье в Минске продолжит дешеветь — аналитик

Оценивая покупку и продажу квартир в октябре и ноябре, риелторы в который раз подчеркивают: ситуация на рынке недвижимости сложная. Каковы предварительные итоги осени и какой прогноз на будущее дают аналитики, разбирался корреспондент агентства «Минск-Новости».

Рынок жилья осенью: общая картина

— Наблюдающуюся в настоящее время ситуацию уже можно с уверенностью охарактеризовать как крайне сложную, — утверждает аналитик группы компаний «Твоя столица» Андрей Чернышев. — Причем пока мы видим начальную стадию ее развития. Похожие ситуации можно было наблюдать в 2011-м и 2015-м. Нынешняя, в отличие от тех лет, по своей структуре более сложная и многовекторная. Сегодня экономические проблемы усложняются политическими проблемами и пандемической угрозой. Все это отражается на рынке жилой недвижимости, покупателях. В текущем году мы, наверное, впервые столкнулись с перспективой отъезда из страны многих высокооплачиваемых специалистов: программистов и представителей среднего и малого бизнеса. А ведь это потенциальные покупатели жилья.

Почем квадрат в новостройке

В отличие от вторичного рынка, где кредитование полностью отсутствует, на первичном рынке по-прежнему доступны кредитные программы. Правда, действуют они для отдельных домов и жилых комплексов. В частности, предоставляется рассрочка оплаты и проводятся разнообразные акции. Такие меры поддерживают более высокий спрос на новостройки и действуют сдерживающим ценовым фактором. В результате с начала года существенно подешевели только новостройки класса «Комфорт». Но и в нем цены снизились за счет окончания реализации довольно дорогих объектов. Стоимость же большинства реализуемых сейчас квартир упала в среднем не более чем на 2 %.

Подписаться

Подписывайтесь на канал MINSKNEWS в YouTube

А. Чернышев уверен, что такие меры позволят отсрочить снижение цен, но не предотвратить его.

— Достаточно вспомнить сложную ситуацию 2014–2016 гг. Тогда стоимость квадратного метра в новостройках снизилась на 31 %, а минимальный уровень цен был достигнут на три месяца позже, чем на вторичном рынке, — отмечает он.

Впрочем, при любой сложившейся ситуации квартиры в новостройках, как правило, дороже квартир вторичного рынка. Ведь новое жилье не только несет эмоциональный посыл «здесь никто до меня не жил», но и обладает современными техническими характеристиками и обеспечивает отличные социально-бытовые условия.

Средняя цена 1 м2 на первичном рынке столицы (ноябрь 2020 г.):

  • однокомнатные: эконом — 1 300 долларов в эквиваленте (с начала года цена выросла на 8 %), стандарт — 1 425 (–4 %), престиж — 1 700 долларов (–3 %);
  • двухкомнатные: эконом — 1 245 долларов в эквиваленте (+7 %), стандарт — 1 350 (–2 %), престиж — 1 695 долларов (+6 %);
  • трехкомнатные: эконом — 1 200 долларов в эквиваленте (+7 %), стандарт — 1 290 (–1 %), престиж — 1 785 долларов (+6 %).

Вторичка: предложение превышает спрос

Предложение квартир с весны ежемесячно росло и уже превысило предыдущий максимум. Сейчас на вторичном рынке выставлено более 10,5 тыс. объектов (это примерно на 60 % больше, чем в начале года). К слову, стабильный для Минска показатель, при котором объем предложения соответствует предъявляемому спросу, — около 7 тыс. квартир. Кроме того, рынок постоянно пополняется квартирами в сданных новостройках, что только усиливает давление на продавцов и, как следствие, на уровень цен.

Средняя цена 1 м2 на вторичном рынке столицы (ноябрь 2020 г.):

  • однокомнатные: стандартных потребительских качеств — 1 290 долларов в эквиваленте (с начала года цена снизилась на 7 %), готовые к проживанию — 1 420 долларов (–11 %);
  • двухкомнатные: стандартных потребительских качеств — 1 140 долларов в эквиваленте (–10 %), готовые к проживанию — 1 300 долларов (–15 %);
  • трехкомнатные: стандартных потребительских качеств — 1 120 долларов в эквиваленте (–2 %), готовые к проживанию — 1 160 долларов (–6 %).

Что дальше?

Дальнейшее снижение цен как на первичном, так и вторичном рынках жилья Минска неизбежно, несмотря на их инертность, уверен А. Чернышев. Другое дело, что это будет не резкий обвал, а постепенный и неизбежный процесс, растянутый во времени. В силу многофакторности текущей ситуации (сочетания экономического и политического факторов и пандемии) ожидаются более высокие темпы падения рынка жилья, чем в предыдущие спады экономики.

Совет продавцам

В подобных ситуациях на вторичном рынке актуально правило: чем быстрее будет продана квартира, тем больше ее стоимость.

Совет покупателям

Если на руках есть необходимая сумма и вы уверены в своих будущих доходах, большого смысла спешить с покупкой нет. Если же такой уверенности нет, то откладывать решение жилищного вопроса на весьма туманное будущее рискованно. Однозначно стоит ускориться тем, кто рассчитывает на привлечение кредитных средств, пока еще доступны специальные программы кредитования новостроек.

Возможны два варианта

Развитие ситуации на ближайшее полугодие, по словам А. Чернышева, можно представить в двух вариантах.

Оптимистический базируется на предположениях о нормализации общественно-политической ситуации, стабилизации экономической ситуации и минимальных колебаниях курса доллара. Если эти условия будут соблюдены, ожидаются восстановление как первичного, так и вторичного рынка жилья в течение 4–6 месяцев и стабилизация цен. Однако в среднесрочной перспективе все же существует вероятность их снижения примерно до 8 % за первое полугодие 2021 г.

Пессимистический вариант допускает продолжение неблагоприятных для развития рынка общественно-политических процессов, снижение экономических показателей (в частности, уровня ВВП на душу населения), уменьшение заработной платы в пересчете на доллары, значительный рост курса американской валюты. Снижение покупательской способности населения — основополагающий фактор, оказывающий давление на рынок недвижимости. При таком варианте в ближайшие 8–10 месяцев ожидается усиление стагнации и рецессии, что приведет к значительному уменьшению количества сделок как на первичном, так и на вторичном рынках. Причем в новостройках — как жилья, возведенного по схемам долевого/облигационного строительства, так и готовых квартир.

Снижение спроса и рост объема предложения приведет к усилению конкуренции между продавцами на вторичном рынке и застройщиками на первичном. Это может негативно сказаться на экономическом состоянии застройщиков. А еще — привести к дальнейшему снижению уровня цен (его динамика и степень зависят от силы экономических потрясений). Кроме того, в этом случае покупатели переориентируются на дешевые и малогабаритные квартиры.

Ожидается, что в результате развития пессимистического сценария уровень цен до конца 2020 г. снизится еще на 5–7 %, а в среднесрочной перспективе (за первое полугодие 2021 г.) возможно снижение цен еще на 12–15 %. Причем не стоит ожидать выборочного снижения: подешевеют и бюджетное жилье, и дорогие элитные квартиры, хотя скорость снижения цен для различных типов жилья будет разной.

Смотрите также:

Подписаться

Подписывайтесь на канал MINSKNEWS в YouTube
Подписаться

Подписывайтесь на канал MINSKNEWS в YouTube
Читайте нас в Google News

ТОП-3 О МИНСКЕ