«Золотые метры»: изучаем рынок недвижимости Минска со специалистом

Квартирный вопрос для многих белорусов стоит остро: в конце 2023 года на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состояли почти 570 тыс. семей. Где лучше покупать жилье в Минске и какие инструменты могут в этом помочь, пояснила начальник отдела по удостоверению договоров Минского городского агентства по государственной регистрации и земельному кадастру Елена Навныко.

— Елена Николаевна, расскажите, пожалуйста, каким было начало 2024 года на рынке недвижимости?

— Он не стоял на месте: январь и февраль были более спокойными в плане сделок, а уже в марте и апреле граждане активно покупали и продавали жилье. Думаю, что в последующие месяцы эта тенденция сохранится. Поясню, с чем это связано.

В феврале Президент Беларуси Александр Лукашенко подписал Указ № 69, которым совершенствуется порядок предоставления семейного капитала. Теперь эти средства можно использовать досрочно для улучшения жилищных условий в случае отсутствия в собственности жилья общей площадью 10 кв. м на человека в Минске и 15 кв. м — на остальной части Беларуси. Но при этом устанавливается ограничение: приобретенное таким образом жилье нельзя отчуждать в течение 5 лет с даты регистрации права собственности.

Кроме того, сейчас многие белорусские банки предлагают кредитование на очень хороших условиях. Причем воспользоваться им могут не только граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, но и все остальные. Самый популярный и выгодный вариант сегодня у «Беларусбанка» — кредитование полной стоимости жилья под 14,4 % годовых. В «Белагропромбанке» можно получить сумму, равную 90 % от цены недвижимости, а процентная ставка составит 15,1 %, в «Белинвестбанке» — те же 90 % под 14,4 % годовых. Во всех случаях кредит выдается на срок до 20 лет. Для сравнения, еще лет 10 назад ставка при кредитовании жилья была на уровне 35 %.

— На какие еще виды поддержки государства могут рассчитывать граждане?

— Сегодня очень распространена практика ипотечного кредитования по Указу Президента Республики Беларусь от 16 апреля 2020 года № 130. Его особенность в том, что приобретенное в ипотеку жилье сразу становится залоговым имуществом в банке. Пока правообладатель не выплатит полностью кредит, он не сможет отчуждать его без согласования с банком. Но в то же время он является собственником этой недвижимости.

Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут воспользоваться не только материнским капиталом, но и льготным кредитованием либо субсидированием. Последние, как правило, используются для долевого строительства жилья.

— Какие районы Минска сегодня наиболее востребованы у покупателей?

— Мы регистрируем сделки по покупке недвижимости по всему Минску. Нельзя сказать, что в одном продают заметно больше, а в другом меньше. Конечно, первичная застройка у крупных участников рынка продается хорошо, но и вторичный рынок не стоит. Свои покупатели находятся и в Заводском районе, и в «Минск Мире», даже с учетом густонаселенности района — некоторым, наоборот, нравится жить в таком бурлящем месте. Приобретают недвижимость и в спокойных спальных районах типа Малиновки и Первомайского. Жилые районы сами по себе не так сильно влияют на цены и спрос: важнее состояние объекта недвижимости, инфраструктура и удачное расположение.

В целом по городу количество сделок растет постоянно. Если сравнивать цифры: за первый квартал 2023 года число зарегистрированных сделок с недвижимым имуществом составило 6 875, за аналогичный период 2024 года — 9 404 сделки. Прирост 2 529 договоров с недвижимым имуществом, и, как видите, динамика положительная. Сделки проводятся независимо от изменений в законодательстве: люди продолжают активно покупать жилье, несмотря на его высокую стоимость.

— Чем объясняются такие высокие цены за квадраты?

— Думаю, высоким спросом. Во-первых, в последнее время многие решили инвестировать накопления в строительство жилья. Во-вторых, стала очень доступной возможность получить кредит и приобрести квартиру с поддержкой государства. Это очень хороший рычаг: вы берете деньги сейчас, но возвращать их надо постепенно, на протяжении 15 или 20 лет. Кроме того, за последние пять лет появилось много новых возможностей для приобретения недвижимости. Это и использование материнского капитала, и выкуп арендного жилья, и субсидии молодым и многодетным семьям, и различные предложения банков для кредитования на вторичном рынке. Считаю, что сегодня намного проще и логичнее приобрести свое жилье и выплачивать за него кредит, чем тратиться на аренду, тем более что ее стоимость часто сопоставима с ежемесячными выплатами банку.

— Елена Николаевна, можете ли вы спрогнозировать, как в ближайшие годы будет меняться стоимость жилья?

— Сегодня держатся достаточно высокие цены на квадратные метры как при строительстве, так и в случае покупки вторичного жилья. Если мы говорим о строительстве на этапе котлована, там еще можно найти условные 1 200–1 300 долларов за метр. Но это долгосрочное вложение: строительство занимает обычно 2-3 года, вдобавок в новом жилье нужно будет делать ремонт. Когда вы приобретаете объект в уже готовой новостройке или на вторичном рынке, стоимость метров будет заметно выше, но и въехать в него можно будет намного раньше. И эти цены в ближайшем будущем сильно не изменятся, я уверена. Такого падения, как было 10–15 лет назад, ждать точно не стоит.

— А есть гарантия для покупателей в случаях долгостроев? Ведь практически все новые дома сдаются позже обещанных сроков. Часты ли ситуации, когда кредит есть, а жилья нет и не предвидится в ближайшем будущем?

— Во-первых, в таких случаях банки наблюдают за ходом строительства жилья и переводят кредитные средства постепенно — траншами, а не всей суммой сразу. Естественно, сроки сдачи объектов могут переноситься, но обычно эти временные рамки не настолько критичны для дольщиков. Во-вторых, сейчас эта тема активно обсуждается на государственном уровне и в средствах массовой информации. Как только в столице появляется долгострой, о нем сразу становится известно. На такие объекты назначаются специальные проверки, которые помогают ускорить все процессы. Чтобы риски были минимальными, можно вступить в долевое строительство на последних его этапах, когда объект уже практически закончен, а также получить кредитование на него. Это довольно интересный вариант. И на порядок безопаснее, чем вложение на этапе котлована.

Но, на мой взгляд, чаще в долевое строительство на этапе котлована вступают те люди, у кого уже есть собственное жилье, и новая недвижимость — не предмет первостепенной важности. Например, они планируют расширяться либо строят для своих целей второй объект недвижимости.

— А насколько сейчас целесообразно строить жилье для последующей аренды?

— Некоторые так и поступают, но сегодня такие вложения в недвижимость считаются не совсем выгодными. Когда вы живете в собственной квартире, вы аккуратно и бережно относитесь к мебели, технике и прочему имуществу, а наниматели ведут себя так далеко не всегда. В результате через какое-то время ваше новое жилье потребует ремонта и новых затрат.

Другой момент — это окупаемость. Строительство жилья в столице стало доступным в том числе и для приезжих граждан, поэтому цены на съемные квартиры сегодня достаточно умеренные. Нет того ажиотажного спроса, как лет 10–15 назад, когда они расходились, как горячие пирожки, да еще по баснословной стоимости. Допустим, вы построите квартиру на окраине столицы и будете сдавать ее большую часть года по 250 долларов в месяц. За 10 лет вы заработаете на ней 25 тыс. долларов, максимум — 30 тыс. То есть в лучшем случае окупится только половина ее нынешней стоимости, и это при условии, что вам не придется вкладываться в ремонт.

Если и можно заработать на сдаче нового жилья, то скорее в случае посуточного найма. Но надо понимать, что это вариант бизнеса: им надо постоянно заниматься самому либо искать для этих целей наемного работника.

— Последний вопрос: грядут ли в ближайшее время какие-то изменения законодательства в сфере недвижимости?

— Ожидаем внесения изменений в закон о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Они коснутся удостоверения сделок: мы сможем регистрировать в Минске договоры купли-продажи и переход права собственности на объекты, которые расположены за пределами столицы. Пока же можно удостоверить договор купли-продажи объекта вне Минска, но без регистрации права на основании этого договора. А потребность в этом есть. Сейчас строится очень много объектов в Смолевичах, в индустриальном парке «Великий камень»: там возводят и производственные объекты, и жилье для работников. Кроме того, новшество относится и к регистрации дач, наследства, сделок по приобретению квартир в тех же Боровлянах и Новой Боровой. После вступления изменений в силу для граждан откроется больше возможностей: им не придется регистрировать свой объект по территориальному принципу — это можно будет сделать в любом агентстве.

Предполагаем, что эти изменения в законодательство будут подписаны в конце года и вступят в силу в апреле — мае 2025-го.

К слову, в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» оказывают весомый портфель услуг в сфере недвижимого имущества.

Именно здесь составляется проектная документация и технические паспорта на объекты недвижимости, удостоверяются сделки и проводится государственная регистрация собственности в Едином государственном реестре недвижимого имущества (ЕГРНИ). Специалисты агентства выполняют независимую оценку стоимости объектов жилищного фонда, офисов, магазинов, гаражей, дач, земельных участков, оборудования, автомобилей и машино-мест, проводят специальные строительные исследования и судебную строительно-техническую экспертизу недвижимости. Гражданам оказывается содействие в решении имущественных споров между сторонами, в узаконивании самовольно выполненных перепланировок, в приобретении или продаже жилья. Помогать людям решать вопросы в такой важной и деликатной сфере, как недвижимость, — главный приоритет агентства.

Фото Сергея Мицевича