Доверяй, но проверяй: как обезопасить себя при аренде жилья
- Подписаться на
Снять жилье — задача не из простых. Хочется понятных условий и законной защиты. Но даже договор не всегда спасает от недобросовестных арендодателей, спорных ситуаций и юридических ловушек. Что важно предусмотреть до заселения, какие формулировки должны насторожить — в материале корреспондента агентства «Минск-Новости».
Фото pexels.com
Между строк: на что обратить внимание в договоре
Большинство проблем начинается с того, что арендатор либо вовсе не подписывает договор, либо невнимательно читает документ.
Первое, что должно быть четко прописано, — описание квартиры. Не просто адрес, а метраж, количество комнат, инвентарный номер, если есть. Дальше — сроки аренды, сумма и порядок оплаты, условия возврата залога и особенно детали расторжения договора. Именно этот пункт чаще всего остается без внимания, а при конфликте становится ключевым.
Особое внимание стоит уделить разделу об обеспечительном платеже, то есть залоге. Важно прописать его размер, срок возврата и условия, при которых он может быть удержан. Также должны быть указаны конкретные сроки оплаты, кто платит за ЖКУ, как осуществляется пересмотр стоимости аренды.
— Даже типовой договор — не догма. Его можно адаптировать под конкретную ситуацию, — отметила юрист Елена Романчук. — Все дополнительные условия, например, запрет на содержание животных, порядок доступа в квартиру, возможность субаренды и другое, можно включить в отдельный пункт — как дополнительные условия.
Что важно знать
Многие арендаторы уверены: если договор подписан, можно чувствовать себя в безопасности. Но практика показывает: даже с договором права арендаторов часто нарушаются. Один из частых случаев — неожиданные визиты наймодателя.
— В моей практике был случай, когда хозяин приходил проверять, как живет арендатор, без предупреждения и в отсутствие жильцов. Это прямое нарушение. Закон обязывает согласовывать визиты заранее и приходить только в присутствии арендатора, — подчеркнула специалист.
Фото Depositphotos
Иногда арендодатель оставляет в квартире закрытые комнаты с личными вещами, хотя это никак не отражено в договоре. Такие действия создают ситуацию двойного пользования, что нарушает права нанимателя. Бывают и более серьезные случаи, например, наличие неузаконенной перепланировки.
Не менее распространенная проблема — отказ в возврате залога.
— Манипуляции с залогом — одна из самых частых схем, — рассказала Е. Романчук. — Используются двусмысленные формулировки в договоре, позволяющие удержать залог даже при отсутствии реального ущерба. Поэтому важно не только прописать все условия в договоре, но и оформить сам факт передачи залога правильно: через банковский перевод с назначением платежа или расписку, в которой указываются Ф. И. О. сторон, сумма, дата, цель передачи и подписи.
Когда можно требовать компенсацию или расторжения договора
Даже если договор заключен, после заселения могут проявиться скрытые недостатки жилья: плесень, неисправная техника, аварийное состояние инженерных систем. По закону, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них.
Арендатор вправе требовать безвозмездного устранения недостатков, снижения арендной платы или компенсации расходов, если устраняет их самостоятельно. Кроме того, если дефекты серьезные и влияют на возможность нормально жить, съемщик может расторгнуть договор досрочно.
— Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов не покрывает причиненных убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков, — поделилась юрист.
Аналогично, если у квартиры появляется новый собственник, он может расторгнуть договор найма, но только после письменного уведомления арендатора за один месяц.
— В течение этого срока наниматель обязан освободить жилое помещение. Если он этого не сделал — подлежит выселению в судебном порядке, — подчеркнула специалист. — Если уведомления не было, выселение будет незаконным.
Фото Depositphotos
Чем опасна «серая» аренда, и как защитить себя
Один из самых рискованных вариантов — аренда без договора, так называемая «серая» схема.
— Это довольно распространенное явление. При этом арендатор полностью беззащитен, — предупредила Е. Романчук. — Отсутствие договора означает, что вы не можете требовать ни возврата залога, ни ремонта, ни даже соблюдения сроков проживания. В случае конфликта ни один суд не сможет вам помочь, ведь доказательств нет.
Кроме того, арендодатель может внезапно поднять плату, выдворить вас без предупреждения или отказаться от регистрации. Бывают и мошеннические схемы: хозяин берет предоплату и исчезает.
— Это один из самых распространенных рисков. Арендодатель может просто не вернуть залог, сославшись на любые причины, — рассказала юрист. — Именно поэтому важно настаивать на письменном договоре, проверять документы на право собственности, оформлять залог с подтверждением и фиксировать состояние жилья при въезде, вплоть до фото и видео.
Коротко о главном
Аренда жилья — это юридическая сделка, и подход к ней должен быть соответствующим. Даже если квартира кажется идеальной, а хозяин — адекватным человеком, это не повод отказываться от договора. Оформляйте все письменно: от условий проживания до передачи залога. Храните копии, чеки, расписку, делайте фотографии квартиры. Если хотите добавить важные для вас условия, добавьте их в договор.
— Закон защищает арендатора, но только тогда, когда у него есть доказательства. Нельзя полагаться на добрую волю хозяина. Договор, расписка, акт приема-передачи — это не бюрократия, это ваша безопасность, — подытожила специалист.
