От квартирных метров до ТРЦ «Гулливер»: что оценивают в столичном агентстве по госрегистрации и земельному кадастру

С необходимостью оценки имущества рано или поздно сталкиваются многие белорусские семьи. Поводы для этого могут быть разные — от покупки новой квартиры до определения вариантов раздела имущества и выявления дефектов после пожара или залития. Поэтому неудивительно, что оценочные и экспертные услуги — в числе самых востребованных в Минском городском агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру.

Отдел судебных экспертиз и оценки был создан в 1996 году одним из первых в организации Госкомимущества. Более 27 лет его специалисты выполняют независимую оценку стоимости объектов жилищного фонда, офисов, магазинов, гаражей, дач, земельных участков, оборудования, автомобилей и машино-мест — всего не перечислишь. О популярных запросах, с которыми заявители приходят к оценщикам, рассказала заместитель начальника отдела Елена Козинец:

— Очень часто к нам обращаются за оценкой оценочной и рыночной стоимости квартир, домов, гаражей и другого имущества в спорных случаях при разводе или при получении наследства. Например, при подаче иска в суд о разделе совместно нажитого недвижимого имущества необходимо уплатить госпошлину в размере 5 % от оценочной стоимости спорного имущества.

К специалистам агентства также приходят за помощью в оценке стоимости наследства, которое нужно поделить между несколькими собственниками. Нередко между ними есть спор о размере денежной компенсации за отклонение в равенстве долей.

— Допустим, есть одноквартирный жилой дом, из которого двое наследников хотят сделать блокированный двухквартирный, чтобы каждому досталось отдельное жилье. Часто в таких ситуациях физически разделить объект на равные половины невозможно: некоторые капитальные элементы, например, внутренние перегородки, не передвинуть без ущерба всему объекту. В этом случае мы предлагаем наследникам варианты раздела объекта на двухквартирный жилой дом и рассчитываем денежную компенсацию за отклонение в равенстве долей по их рыночной стоимости, — поясняет заместитель начальника отдела.

Часто к оценщикам обращаются и многодетные семьи, которым при рождении третьего ребенка и последующих выплачивается семейный капитал. Для его использования необходима оценка рыночной стоимости жилья. Полученное заключение семьи передают в органы власти, которые принимают окончательное решение об использовании положенных государственных выплат.

Помимо этого, эксперты отдела выезжают в квартиры после залития или пожара. Они начинают свою работу после получения дефектного акта, составленного жилищно-эксплуатационными организациями. Осматривают помещения и оценивают стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения дефектов. Такое заключение со сметой можно использовать для получения компенсации от страховой компании или в качестве средства доказывания при рассмотрении дела в суде.

В ногу с изменениями в законодательстве

Специалисты Минского городского агентства по государственной регистрации и земельному кадастру оперативно реагируют на все изменения в законодательстве, чтобы оказывать услуги в соответствии с ними.

— В январе 2023 года вступил в силу обновленный Кодекс о земле. Теперь у наших граждан есть возможность выкупить недостающую часть земельного участка, если его юридические и фактические границы отличаются. Например, территория, огороженная забором, больше площади, указанной в документах. Вот за эти недостающие сотки владельцы и могут заплатить, чтобы в дальнейшем законно распоряжаться всем участком. Сумма выкупа равняется разнице между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка, которую и определяет наш оценщик, — продолжает Елена Козинец. — Зачастую целью оценки при расчете рыночной стоимости имущественных прав собственности на земельный участок является изменение целевого назначения земельного участка в соответствии с п. 4.2 ст. 11 Кодекса Республики Беларусь о земле.

С 1 января 2024 года Налоговый кодекс Республики Беларусь претерпел существенные изменения, которые затронули малый бизнес.

— Все юридические лица, которые арендуют у физических лиц объекты недвижимости: изолированные помещения, капитальные строения, здания и сооружения под склад, производство или торговлю, — облагаются налогом на недвижимость. Прежде налоговая база могла исчисляться на основе оценочной, рыночной либо расчетной стоимости, которую предлагал Налоговый кодекс. Сегодня у субъектов хозяйствования осталось только два варианта: либо рыночная, либо расчетная стоимость. Мы как территориальное агентство уже 27 лет специализируемся на данной работе и определяем рыночную стоимость объектов для определения налоговой базы налога на недвижимость в рамках ст. 229 Налогового кодекса, — рассказала руководитель.

Еще одна относительно новая, но уже востребованная услуга — техническое обследование зданий, сооружений и строительных конструкций. За ней обращаются после проведения сноса или перемещения стен в старом жилом фонде, установки межкомнатных перегородок в квартирах со свободной планировкой, которыми изобилуют «Минск Мир» и другие новостройки. Специалисты выдают заключения, с которыми можно обращаться в администрации районов Минска для дальнейшего узаконивания самовольно выполненных перепланировок.

— В таких случаях мы предлагаем заявителю программу «два в одном». Сначала наши специалисты составляют ведомость технических характеристик, в которой в красных линиях отражена перепланировка. Затем проводят техническое обследование конструкций, чтобы определить их несущую способность и подтвердить безопасность эксплуатации объекта с самовольно выполненной планировкой. Оба документа необходимо отнести в «одно окно» той администрации, на территории которой расположен дом. После положительного решения о введении в эксплуатацию такого объекта клиент может обратиться к нам повторно за изготовлением технического паспорта на квартиру и свидетельства о регистрации прав собственности с учетом всех изменений, — уточнила заместитель начальника отдела.

Счастливые владельцы собственных метров могут обратиться и за такой услугой, как специальное строительно-техническое исследование объекта недвижимости. Судебные эксперты агентства на месте проверяют качество строительно-монтажных и ремонтно-восстановительных работ: установку оконных блоков и дверей, работоспособность вентиляции, правильность положения санкабин в готовых заводских конструкциях.

К слову, Агентство дважды становилось победителем республиканского конкурса «Лидеры в строительстве» в номинации «Компания года в области осуществления судебной строительно-технической экспертизы».

Оценка повышенной важности

Одни из самых крупных и сложных объектов, с которыми приходится иметь дело специалистам отдела судебных экспертиз и оценки, — это долгострои.

— При смене застройщика часто необходима оценка стоимости жилых и нежилых объектов незавершенного строительства, и мы оказываем такую услугу. В числе последних проектов — большой торгово-развлекательный центр Mega Park на пересечении ул. Каменногорской и Казимировской. Он был готов более чем на 90 %, однако зарубежный инвестор не смог достроить объект. После того, как здание передали городу, администрация Фрунзенского района заказала у нас независимую оценку его стоимости для аукциона. В итоге объект выкупила белорусская компания, которая планирует в ближайшем будущем ввести его в эксплуатацию, — уточнила Е. Козинец.

Кроме того, специалисты выполняли оценку стоимости еще одного знаменитого долгостроя — ТРЦ «Гулливер». После чего УКС Мингорисполкома разработал новый проект на строительство «Жилой многоквартирной застройки». Декларация по этому жилому комплексу уже опубликована.

В последнее время в столичное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру все чаще обращаются за экспертизой достоверности как независимой, так и внутренней оценки. Для юридических лиц государственной формы собственности она нужна, чтобы получить кредит и передать свое имущество в залог банку. А физические лица заказывают ее, если сомневаются в правильности проведенных расчетов и выборе методов оценки оценщиками.

— Все наши специалисты — высококлассные профессионалы. В отделе из 13 аттестованных оценщиков 10 — эксперты в экспертизе достоверности оценки. К ним предъявляются очень высокие квалификационные требования — более 8 лет безупречного стажа, в течение которых не было ни обращений в суд по поводу их работы, ни отмены их отчетов по оценке, — подчеркнула представитель агентства.

Быстро и качественно

Подать заявку на необходимые услуги агентства можно лично либо онлайн. В первом случае можно обратиться в офис агентства на ул. Богдановича, 153 либо во фронт-офис приема граждан на пр. Независимости, 134. Прием граждан осуществляется с 8:00 до 19:00 по понедельникам, вторникам, четвергам и пятницам, с 8:00 до 20:00 — по средам, с 8:00 до 16:20 — по субботам.

Онлайн-подача заявки доступна на сайте mga.by. В специальной форме нужно ввести свои данные, заполнить поля с информацией об объекте и выбрать необходимые сроки оценки. Затем оплатить услугу — и после оценки приехать за готовыми документами на выдачу заказов.

— Обратиться к нам могут как минчане, так и жители других регионов Беларуси. Помимо всего прочего, мы проводим платные и бесплатные консультации, которые помогают заявителям разобраться, какие именно услуги им необходимы. Чтобы получить такую консультацию, необходимо записаться на сайте и в назначенный день прийти к нам со всем пакетом документов, — подытожила Е. Козинец.

Фото Сергея Мицевича