Задаток и сбор документов. В чем плюсы и есть ли минусы в покупке жилья через агентство недвижимости

Девушка, прибегнув к услугам агентства недвижимости, приобрела в столице квартиру. Однако заселяться в нее пришлось со скандалом. Подробности — в материале корреспондента агентства «Минск-Новости».

Осадок остался

Карина* в свое время приехала в столицу из небольшого райцентра учиться и осталась здесь работать. На протяжении нескольких лет она копила на собственную квартиру. Когда определенная сумма была на руках, принялась мониторить рынок недвижимости.

— Знаю, некоторые, желая сэкономить, не обращаются к риелторам. Но я, наоборот, решила покупать квартиру через агентство: во-первых, это моя первая в жизни сделка с недвижимостью, во-вторых, деньги на квартиру я копила около 10 лет и было страшно в одночасье лишиться их, нарвавшись на аферистов, — рассказывает девушка. — Выбрав квартиру и ударив по рукам с продавцом, в агентстве мы заключили предварительный договор. Тогда же нас попросили оплатить их услуги — для меня эта сумма составила 60 базовых величин.

Помню, как из переданного мною задатка на той же встрече риелтор запечатала в отдельный конверт сумму, эквивалентную 1 000 долларов, пояснив, что он будет храниться в агентстве как гарантия освобождения бывшим собственником жилплощади в установленный срок.

После стороны оформили сделку в Минском городском агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру, и Карина уже начала паковать вещи, чтобы перебраться в собственное жилье. Прошло семь дней, которые отводились продавцу, чтобы выехать из квартиры и перерегистрироваться, а с девушкой никто не связывался для передачи ключей и закрытия вопросов по коммунальным платежам. Она позвонила агенту, которая заявила: у них возникли трудности с приобретением встречного варианта, поэтому придется подождать, поскольку семье якобы некуда съезжать.

Некоторое время девушка шла навстречу, но она сама жила в съемной квартире, которую совсем не хотелось оплачивать, имея собственную. Поэтому и настояла на том, чтобы ее метры освободили без отлагательств. А поскольку сроки передачи объекта недвижимости были нарушены, еще и потребовала те деньги, которые хранились в конверте. Но их ей, разумеется, никто не отдал.

— К счастью, все разрешилось, но осадок остался, — признается Карина. — Выходит, даже агентство недвижимости не дает гарантий, что сделка пройдет без сучка и задоринки. Так стоит ли тогда тратить немалые деньги на его услуги?

Просчитать и уменьшить риски

Ознакомиться с документами и прокомментировать эту ситуацию мы попросили опытного риелтора и юриста Анну Коломыцеву.

— Если для риелтора или агента покупка или продажа квартиры — рядовое событие, то для клиентов зачастую нечто из ряда вон выходящее…

— Верно. Будучи взволнованными, они порой упускают важные детали. Всегда спокойнее, если рядом профессионал, который проверит правильность расчета, оформления документов, ведь от ошибок никто не застрахован. Был даже случай, когда на эмоциях стороны забыли рассчитаться. Благо покупатели оказались порядочными и передали деньги за квартиру.

— Анна Николаевна, а проверяет ли риелтор приобретаемый клиентом объект недвижимости?

— Сбор документов — это, по сути, и есть проверка истории приобретаемой квартиры. Безусловно, даже риелтор не может полностью гарантировать прозрачность сделки, но он сведет неприятные последствия к минимуму. К примеру, у агентств есть полномочия затребовать историю зарегистрированных в квартире с момента ее постройки.

Кроме того, мы проверяем, состоит ли продавец на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансерах. Это не препятствует совершению сделки, но повышает риск ее отмены.

Если у меня возникают хоть малейшие подозрения, я всегда сообщаю потенциальным покупателям, чтобы те учитывали их при совершении сделки. Все же они тратят немалые деньги, и задача агентства недвижимости — просчитать и уменьшить риски.

— А законно ли брать какие-либо деньги в качестве гарантии выполнения условий договора?

— Конечно. Задаток подтверждает серьезность намерений покупателя. То, что был взят аванс, отражается в договоре. Кроме того, если передача недвижимости происходит не в день оформления сделки или в квартире остаются зарегистрированные жильцы, агентство также может пойти на такой шаг. Однако это должно быть оформлено дополнительным соглашением. Поскольку в ситуации с вашей читательницей его не заключили, то и рассчитывать на ту сумму в конверте девушке не пришлось. При этом агентству категорически запрещено брать на хранение у клиентов наличные деньги.

— А за что покупателю выставляют счет в 60 базовых величин и на каком этапе его нужно оплачивать?

— Тарифы на риелторские услуги четко прописаны и регулируются постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14 марта 2008 года № 386. Согласно этому документу услуги агентства оплачивают обе стороны сделки: продавец — проценты в зависимости от стоимости квартиры, покупатель — базовые величины.

Сумма в 60 базовых величин состоит из нескольких услуг: 5 БВ — осмотр объекта недвижимости, 30 БВ будет стоить сбор документов, 10 БВ — согласование условий и заключение предварительного договора, 15 БВ — регистрация перехода права собственности.

По окончании сотрудничества агентство передает клиенту акт выполненных работ, а также чек об уплате предоставленных им услуг. Иногда за них могут попросить 100-процентную предоплату — это не запрещено.

— Должно ли агентство отслеживать передачу квартиры покупателю?

— Нет. Агентство — посредник, который помогает сторонам оформить сделку. Если бывший собственник по каким-то причинам не передает новому владельцу недвижимость в срок, тому остается лишь обращаться к участковому инспектору милиции или в суд. У нас нет полномочий выселять людей, даже если они там проживают незаконно.

В описанной выше ситуации, безусловно, закон был бы на стороне покупателя. Однако здесь, я считаю, есть недоработка сотрудников агентства, которые, зная о сжатых сроках передачи объекта недвижимости новой хозяйке, не предприняли максимальных усилий для своевременного проведения второй сделки.

К слову, добросовестные агентства и риелторы на добровольных началах осуществляют так называемое постдоговорное обслуживание, то есть не прощаются с клиентами до тех пор, пока продавец не передаст объект собственнику и стороны не подпишут соответствующий акт.

Справочно

• Каждая сделка, совершаемая при помощи риелтора, застрахована. Однако компенсация выплачивается лишь в случаях, когда суд признает вину агентства недвижимости.
• Если что-то непонятно, не нужно стесняться задавать вопросы риелтору. Здесь работает принцип: вы не спросили — вам не рассказали.
• В агентствах недвижимости две категории сотрудников — агенты и риелторы. Последними могут работать лишь специалисты с высшим юридическим, экономическим и строительным образованием. Раз в пятилетку они проходят аттестацию, так как дают юридические консультации, оформляют сделки и должны соответствовать занимаемой должности. Агентом же может стать каждый, однако юридически значимых операций он выполнять не будет, как и нести ответственность за сделку. Его обязанности — поиск клиентов и показ объектов недвижимости.
• Заключать ли договор с агентством недвижимости, гражданин решает сам. Сделать это его никто не может заставить.

* Имя героини изменено